Wat is de taxatiewaarde?
De taxatiewaarde is de waarde die een taxateur aan uw woning toekent op een bepaald moment. Het is een onafhankelijk vastgestelde marktwaarde, gebaseerd op een fysieke opname van de woning en op actuele gegevens uit de markt. De taxatiewaarde is geen gevoelskwestie en geen onderhandelingsresultaat, maar een professioneel oordeel dat controleerbaar is voor anderen.
Juist omdat de taxatiewaarde vaak wordt gebruikt bij belangrijke beslissingen, moet die betrouwbaar en goed onderbouwd zijn. Een geldverstrekker, de Belastingdienst of een rechter wil kunnen zien hoe de waarde tot stand is gekomen. Daarom legt de taxateur alles vast in een taxatierapport.
Hoe wordt de taxatiewaarde bepaald?
De taxatiewaarde komt tot stand door een combinatie van verschillende factoren. De taxateur bekijkt de woning tijdens een fysieke woningopname en beoordeelt onder meer:
- de ligging en de omgeving van de woning
- het type woning en de gebruiksoppervlakte
- de staat van onderhoud
- het bouwjaar en de kenmerken van het object
- vergelijkbare, recent verkochte woningen in de directe omgeving
Deze gegevens worden vervolgens onderbouwd met marktdata en referentiewoningen. De taxateur legt uit waarom bepaalde referenties passend zijn en hoe verschillen tussen de woningen zijn meegewogen. De taxatiewaarde is dus geen losse inschatting, maar een zorgvuldig onderbouwde waarde op basis van feiten en marktinformatie.
Taxatiewaarde is iets anders dan de koopprijs
De taxatiewaarde is niet automatisch gelijk aan de koopprijs. In een krappe of snel stijgende markt kan de koopprijs hoger liggen dan de taxatiewaarde, bijvoorbeeld door overbieden. Andersom kan de taxatiewaarde ook hoger uitvallen dan het overeengekomen aankoopbedrag.
Voor geldverstrekkers is niet de koopprijs leidend, maar de taxatiewaarde. Zij gebruiken deze waarde om te bepalen welk bedrag verantwoord gefinancierd kan worden. Ligt de koopprijs boven de taxatiewaarde, dan moet u het verschil doorgaans met eigen geld aanvullen. Dat maakt de taxatiewaarde een belangrijk uitgangspunt bij het bepalen van uw budget.
Taxatiewaarde en hypotheek
Bij een hypotheekaanvraag baseert de geldverstrekker zich op de taxatiewaarde van de woning. Het maximale leenbedrag wordt doorgaans afgeleid van deze waarde. Daarom is een betrouwbaar en goed onderbouwd taxatierapport essentieel om de financiering rond te krijgen.
De taxatiewaarde moet worden vastgelegd in een gevalideerd NWWI-taxatierapport en op naam staan van degene die de financiering aanvraagt. Een NWWI-taxatie geeft de bank de zekerheid dat de waarde volgens vaste normen is bepaald en onafhankelijk is gecontroleerd.
Taxatiewaarde bij verbouwing
Wanneer u een verbouwing wilt meefinancieren, kan de taxatiewaarde op twee momenten worden bepaald:
- de waarde voor verbouwing, ofwel de huidige waarde
- de waarde na verbouwing, ofwel de verwachte waarde
De taxateur onderbouwt de waarde na verbouwing op basis van een verbouwingsspecificatie en marktgegevens. Ook hierbij geldt dat de waarde realistisch en goed onderbouwd moet zijn, zodat de bank deze kan accepteren. Het verschil tussen beide waarden laat zien welk deel van de financiering samenhangt met de geplande verbeteringen.
Taxatiewaarde is geen WOZ-waarde
De taxatiewaarde verschilt wezenlijk van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde wordt door de gemeente vastgesteld voor belastingdoeleinden en is gebaseerd op een modelmatige, globale waardering zonder bezoek aan de woning. Een taxatiewaarde is juist gebaseerd op een fysieke opname, actuele marktdata en een professionele onderbouwing.
Voor hypotheekdoeleinden wordt daarom altijd de taxatiewaarde gebruikt en niet de WOZ-waarde. De WOZ-waarde kan wel dienen als globale indicatie, maar geeft niet dezelfde zekerheid en detaillering als een volledige taxatie.
Hoe actueel is een taxatiewaarde?
Een taxatiewaarde geldt voor een specifieke datum, de zogenoemde waardepeildatum. De woningmarkt verandert doorlopend, waardoor een waarde na verloop van tijd niet meer aansluit op de werkelijkheid. Geldverstrekkers hanteren daarom een beperkte geldigheidsduur voor taxatierapporten.
Het is daarom belangrijk dat de taxatie actueel is op het moment dat u de financiering aanvraagt. Is een rapport verlopen, dan kan een nieuwe taxatie nodig zijn. Zo weet de bank zeker dat de taxatiewaarde de huidige marktsituatie weergeeft.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel, u koopt een jaren-30-woning in Utrecht en spreekt met de verkoper een koopprijs af die door drukte op de markt boven de vraagprijs ligt. Voor de hypotheek is een taxatie nodig. De taxateur komt langs, meet de woning op volgens de vaste norm en zoekt vergelijkbare, recent verkochte woningen in dezelfde buurt.
Op basis van die referenties en de staat van de woning stelt de taxateur de marktwaarde vast. Die taxatiewaarde blijkt lager dan de koopprijs, omdat u door concurrentie meer heeft geboden dan vergelijkbare woningen recent opbrachten. De bank baseert de hypotheek op de taxatiewaarde, waardoor u het verschil met eigen geld aanvult. Dit voorbeeld laat zien waarom de taxatiewaarde en de koopprijs niet hetzelfde zijn. Bij een woning in Apeldoorn verloopt de beoordeling op dezelfde manier.
Veelgestelde vragen
Kan de taxatiewaarde hoger zijn dan de koopprijs?
Ja, dat komt voor. De taxateur bepaalt de waarde op basis van de markt en niet op basis van wat u heeft betaald. Ligt de taxatiewaarde hoger dan de koopprijs, dan koopt u de woning onder de vastgestelde marktwaarde.
Waarom vraagt de bank een gevalideerd rapport?
Validatie betekent dat een onafhankelijk instituut de onderbouwing en consistentie van het rapport controleert. Zo weet de geldverstrekker zeker dat de taxatiewaarde volgens de geldende richtlijnen is bepaald en dat het rapport bruikbaar is voor de financiering.
Verandert de taxatiewaarde als ik ga verbouwen?
De huidige taxatiewaarde verandert niet door plannen die nog niet zijn uitgevoerd. Wel kan de taxateur daarnaast een verwachte waarde na verbouwing vaststellen, op basis van uw verbouwingsspecificatie. Dat zijn dan twee aparte waarden in het rapport.
Hoe lang blijft een taxatiewaarde geldig?
Dat hangt af van de eisen van de geldverstrekker. Omdat de markt verandert, hanteren banken een beperkte geldigheidsduur. Vraagt u de financiering aan met een verlopen rapport, dan kan een nieuwe taxatie nodig zijn.
Is de taxatiewaarde hetzelfde als de marktwaarde?
De taxatiewaarde is de marktwaarde zoals de taxateur die op de waardepeildatum vaststelt. In de praktijk worden beide termen vaak door elkaar gebruikt. De marktwaarde is het onderliggende begrip; de taxatiewaarde is het concrete bedrag in uw rapport.
Conclusie
De taxatiewaarde is een zorgvuldig vastgestelde marktwaarde van een woning, gebaseerd op een fysieke opname en actuele marktgegevens. Deze waarde is bepalend voor financiering en wordt vastgelegd in een gevalideerd taxatierapport. Het is een objectieve waarde die losstaat van emoties, vraagprijzen of gemeentelijke waarderingen.
Wie de taxatiewaarde begrijpt, weet beter waar hij aan toe is bij het kopen, verbouwen of oversluiten van een woning. Tasador stelt deze waarde onafhankelijk en NWWI-gevalideerd vast, uitsluitend in de regio Utrecht en Apeldoorn.
