Wat is de marktwaarde?
De marktwaarde is de officiële waarde van een woning op de waardepeildatum. Het gaat om het bedrag dat een redelijk handelende koper en een redelijk handelende verkoper met elkaar zouden afspreken, zonder druk, dwang of uitzonderlijke omstandigheden. Het is dus een neutrale, marktgerichte waarde en geen vraagprijs of wensbedrag.
Deze marktwaarde wordt vastgelegd in een taxatierapport en gebruikt door banken en andere geldverstrekkers bij bijvoorbeeld een hypotheekaanvraag, verbouwingsfinanciering of overbruggingsfinanciering.
De marktwaarde ontstaat niet uit een globale schatting of model, maar uit een volledig onderbouwde woningtaxatie die door één onafhankelijke Register Taxateur wordt uitgevoerd.
Waarop is de marktwaarde gebaseerd?
Woningopname
Tijdens de woningopname beoordeelt de taxateur de woning ter plaatse. Daarbij worden onder andere gecontroleerd:
- gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580
- bouwkundige staat en onderhoud
- afwerking en voorzieningen
- indeling en functionaliteit
- installaties en energielabel
- bijgebouwen en buitenruimte
Objectgegevens
Alle feitelijke kenmerken van de woning worden verzameld en gecontroleerd. Deze zogenoemde objectgegevens vormen de basis van de analyse. Denk aan:
- woningtype en bouwjaar
- oppervlakten en inhoud
- aantal kamers
- bijgebouwen en erf
Referentiewoningen
De taxateur vergelijkt de woning met recent verkochte, vergelijkbare woningen. Dit zijn de referentiewoningen. Daarbij wordt gekeken naar:
- verkoopprijzen
- transactiedata
- ligging en buurt
- oppervlakte
- staat en afwerking
De verschillen tussen de referentiewoningen en de te taxeren woning worden meegewogen in de marktwaarde. Een woning met een groter perceel of een beter energielabel dan de referenties krijgt daardoor een passende correctie.
Juridische en administratieve gegevens
Daarnaast worden juridische en administratieve gegevens betrokken, zoals:
- kadastrale informatie via het Kadaster
- gegevens uit de BAG-registratie
- eventuele erfdienstbaarheden of bijzondere rechten
- relevante informatie uit het bestemmingsplan
Ligging en omgeving
Ook de omgeving speelt een belangrijke rol, zoals:
- ligging in de straat of wijk
- voorzieningen in de buurt
- geluid en verkeersdrukte
- uitstraling van de omgeving
Al deze factoren samen leiden tot de uiteindelijke marktwaarde. Geen enkele factor telt op zichzelf; het gaat om het totaalbeeld.
De marktwaarde en de waardepeildatum
De marktwaarde geldt altijd voor één duidelijke datum: de waardepeildatum. Dat is de dag waarop de woning is beoordeeld en waarop de marktgegevens zijn afgestemd.
Omdat de woningmarkt kan veranderen, is het belangrijk dat de marktwaarde altijd gekoppeld is aan die vaste datum. Zo blijft voor iedereen duidelijk op welk moment de waarde is vastgesteld. Een taxatie heeft daardoor ook een beperkte geldigheidsduur: na verloop van tijd kan de markt zijn verschoven.
Marktwaarde en hypotheek
Bij een hypotheekaanvraag of wijziging van de hypotheek gebruiken banken de marktwaarde uit het taxatierapport om onder andere:
- de maximale leensom te bepalen
- de risicoklasse vast te stellen
- een verbouwing mee te financieren
- een overbruggingsfinanciering te beoordelen
Bij een overbrugging kan de marktwaarde lager uitvallen dan de aankoopprijs. Dat komt doordat de beoordeling en het doel van de taxatie anders zijn dan bij een reguliere aankoopfinanciering. De taxateur kijkt naar de woning en de markt, niet naar het bedrag dat koper en verkoper zijn overeengekomen.
Wat is de marktwaarde nÃet?
De marktwaarde in een officieel taxatierapport is niet hetzelfde als:
- de WOZ-waarde
- een puur modelmatige of digitale waarde zonder woningopname
- de vraagprijs of aankoopprijs van de woning
- een globale schatting of richtprijs
- een verkoopadvies van een makelaar
De marktwaarde in een taxatierapport is altijd gebaseerd op een onafhankelijke taxatie, met een woningopname, gecontroleerde gegevens en een volledige onderbouwing.
Verschil tussen marktwaarde en WOZ-waarde
De marktwaarde en de WOZ-waarde worden vaak naast elkaar gelegd, maar ze hebben een ander doel en komen op een andere manier tot stand.
WOZ-waarde:
- wordt vastgesteld door de gemeente
- is bedoeld voor belastingen
- wordt modelmatig berekend
- gebruikt meestal een peildatum van een jaar eerder
- is niet gebaseerd op een woningopname
Marktwaarde:
- wordt vastgesteld door een onafhankelijke Register Taxateur
- is gebaseerd op een woningopname, verkoopcijfers en objectgegevens
- is actueel op de waardepeildatum
- wordt volledig onderbouwd in een taxatierapport
- wordt gebruikt door banken en geldverstrekkers
De WOZ-waarde kan daarom afwijken van de marktwaarde en is niet geschikt als basis voor een financiering.
Voorbeeld uit de praktijk
Twee vrijwel identieke tussenwoningen staan in dezelfde straat in Apeldoorn. Op papier lijken ze gelijk: zelfde bouwjaar, zelfde type, vergelijkbare oppervlakte. Toch stelt de taxateur voor beide een andere marktwaarde vast.
De ene woning is recent verduurzaamd en goed onderhouden, de andere heeft achterstallig onderhoud en een verouderde keuken. Tijdens de woningopname legt de taxateur die verschillen vast en verwerkt ze in de vergelijking met de referentiewoningen. Zo laat het rapport duidelijk zien waarom de onderhouden woning een hogere marktwaarde krijgt. Dit toont waarom een fysieke opname nodig is: een model dat alleen naar oppervlakte en bouwjaar kijkt, zou dit verschil missen. Voor een woning in Utrecht werkt dit op dezelfde manier.
Veelgestelde vragen
Is de marktwaarde hetzelfde als de vraagprijs?
Nee. De vraagprijs is een wens van de verkoper. De marktwaarde is een onderbouwde inschatting van wat de woning op de peildatum in de markt zou opbrengen, gebaseerd op recente verkopen en een opname.
Waarom wijkt de marktwaarde af van mijn WOZ-waarde?
De WOZ-waarde is een modelmatige gemeentelijke waarde met een oudere peildatum en zonder woningopname. De marktwaarde is actueel en gebaseerd op een fysiek bezoek, waardoor er verschil kan ontstaan.
Kan de marktwaarde in de loop van de tijd veranderen?
Ja. De marktwaarde geldt voor de waardepeildatum. Als de markt beweegt of u de woning verbouwt, kan een nieuwe taxatie op een later moment een andere waarde opleveren.
Bepaalt de taxateur de marktwaarde alleen op basis van een model?
Nee. Een model kan ondersteunen, maar de marktwaarde in een gevalideerd rapport komt altijd voort uit een fysieke opname en een onderbouwing met recente, vergelijkbare verkopen.
Conclusie
De marktwaarde is de officiële, onafhankelijke waardevaststelling van een woning op een specifieke datum. Deze waarde wordt bepaald door een Register Taxateur op basis van een woningopname, objectgegevens, referentiewoningen, marktanalyse en juridische informatie. De marktwaarde vormt de kern van elk taxatierapport en is noodzakelijk voor hypotheken, verbouwingen en andere financiële beslissingen rondom een woning.
Tasador stelt deze marktwaarde onafhankelijk en NWWI-gevalideerd vast in de regio Utrecht en Apeldoorn.
