Wat is overbieden?
Overbieden houdt in dat een koper een bod uitbrengt dat hoger ligt dan de vraagprijs die de verkoper heeft gevraagd. In een normale markt onderhandelen koper en verkoper meestal richting een prijs onder of rond de vraagprijs. Maar als er veel kopers zijn en weinig woningen te koop staan, ontstaat concurrentie. Kopers proberen elkaar dan af te troeven door meer te bieden, zodat zij de woning niet aan een ander verliezen. Dat is de kern van overbieden. Het is dus geen aparte regel of verplichting, maar simpelweg het gevolg van schaarste: meer belangstelling dan beschikbaar aanbod.
Waarom wordt er overboden?
Overbieden is geen doel op zich, maar een gevolg van de marktomstandigheden. Als de vraag groter is dan het aanbod, is de vraagprijs vaak eerder een startpunt dan een eindprijs. Kopers hebben dan de volgende redenen om boven de vraagprijs te gaan:
- Schaarste: er zijn meer geïnteresseerden dan beschikbare woningen, waardoor de kans om mis te grijpen groot is.
- Concurrentie: bij meerdere bieders wint doorgaans het hoogste of meest zekere bod.
- Emotie: kopers willen een gewenste woning niet verliezen en zijn bereid iets extra te betalen.
- Zekerheid bieden: naast een hoger bedrag kan een koper ook met minder voorbehouden bieden om zijn bod aantrekkelijker te maken.
Overbieden is dus een teken van een gespannen markt. In een ruimere woningmarkt komt het veel minder voor en wordt vaker onder de vraagprijs gekocht. Of overbieden speelt, hangt sterk af van uw regio en woningtype: in een gewilde wijk in Utrecht kan de druk groter zijn dan bij een vergelijkbare woning elders.
Hoe werkt overbieden door in de waarde?
Als in een buurt structureel wordt overboden, stijgen de daadwerkelijke verkoopprijzen. Die verkoopprijzen, en niet de oorspronkelijke vraagprijzen, gebruikt een taxateur als basis voor de marktanalyse. Hij kijkt naar recent verkochte, vergelijkbare referentiewoningen en naar wat kopers daar in werkelijkheid voor hebben betaald. Zo werkt het overbieden indirect door in de vastgestelde marktwaarde: de markt heeft immers laten zien dat vergelijkbare woningen meer opbrengen dan hun vraagprijs. Belangrijk is dat de taxateur niet één losse verkoop overneemt, maar een patroon zoekt. Eén woning die door emotie fors boven de vraagprijs ging, weegt minder zwaar dan een reeks verkopen die allemaal dezelfde richting op wijzen.
Wat is het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs?
De vraagprijs is het bedrag dat de verkoper vraagt bij aanvang van de verkoop. De verkoopprijs is het bedrag waarvoor de woning uiteindelijk van eigenaar wisselt. In een markt met overbieden ligt de verkoopprijs hoger dan de vraagprijs; in een rustige markt kan hij er juist onder liggen. Voor een taxatie telt de verkoopprijs, want die weerspiegelt wat kopers echt betalen. Meer hierover leest u bij vraagprijs versus marktwaarde.
Wat betekent overbieden voor uw hypotheek?
Wie overbiedt, spreekt vaak een hoger bedrag af dan de getaxeerde marktwaarde. De geldverstrekker baseert de hypotheek meestal op de laagste van de koopsom en de marktwaarde uit het taxatierapport. Ligt de koopsom boven de getaxeerde waarde, dan kan een deel niet worden meegefinancierd en betaalt u dat verschil doorgaans met eigen geld. De verhouding tussen lening en waarde speelt daarbij een rol; meer hierover leest u bij loan-to-value (LTV). Een onafhankelijke taxatie voor uw hypotheek geeft u daarom vooraf duidelijkheid over de onderbouwde waarde, zodat u weet waar u aan toe bent voordat u een bod uitbrengt.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel: u wilt een appartement kopen in een populaire wijk in Apeldoorn. Bij de bezichtiging blijkt dat er meerdere gegadigden zijn en de makelaar vraagt om biedingen. Om de woning niet mis te lopen, brengt u een bod uit dat boven de vraagprijs ligt. Uw bod wordt geaccepteerd. Voor de hypotheek is een taxatie nodig. De taxateur onderzoekt vervolgens wat vergelijkbare appartementen in dezelfde omgeving recent hebben opgebracht. Blijkt uit die verkopen dat overbieden daar breed voorkomt, dan sluit uw betaalde prijs waarschijnlijk goed aan bij de onderbouwde marktwaarde. Wijkt uw bod echter sterk af van wat de markt laat zien, dan kan de getaxeerde waarde lager uitvallen dan uw koopsom en houdt u met een financieringsgat rekening.
Veelgestelde vragen
Verhoogt overbieden automatisch de taxatiewaarde?
Niet automatisch. Een taxateur neemt niet zomaar de koopsom over. Hij toetst of de betaalde prijzen in de buurt passen bij de kenmerken van de woningen. Alleen als overbieden zich breed in de markt voordoet, werkt het door in de onderbouwde waarde.
Kan ik alles wat ik overbied meefinancieren?
Meestal niet volledig. De geldverstrekker gaat uit van de marktwaarde uit het taxatierapport. Ligt uw bod daarboven, dan betaalt u het verschil doorgaans met eigen geld. De exacte voorwaarden bepaalt uw hypotheekadviseur.
Komt overbieden altijd voor?
Nee. Overbieden hoort bij een krappe woningmarkt. Wordt de markt ruimer, dan neemt het af en wordt vaker onder de vraagprijs gekocht.
Is het verstandig om vooraf te laten taxeren als ik wil overbieden?
Een taxatie geeft u een onderbouwd beeld van de waarde en dus van het bedrag dat u waarschijnlijk kunt meefinancieren. Zo weet u vooraf hoeveel eigen geld u mogelijk nodig heeft als u boven de vraagprijs biedt. Dat helpt u een weloverwogen bod te doen zonder voor verrassingen te komen te staan.
Conclusie
Overbieden betekent meer bieden dan de vraagprijs en is een gevolg van schaarste op de woningmarkt. Het werkt niet rechtstreeks, maar via de daadwerkelijke verkoopprijzen van referentiewoningen door in de getaxeerde marktwaarde. Omdat de koopsom kan afwijken van die waarde, is een onderbouwde taxatie belangrijk voordat u een bod uitbrengt. Tasador stelt die waarde onafhankelijk en NWWI-gevalideerd vast in de regio’s Utrecht en Apeldoorn.
