Wat is een taxatie in verhuurde staat?
Bij een taxatie in verhuurde staat bepaalt de taxateur wat een woning waard is terwijl er een huurder in woont. Een verhuurde woning is voor een koper minder aantrekkelijk, omdat hij niet zelf in de woning kan gaan wonen en gebonden is aan de bestaande huurovereenkomst. Daardoor ligt de waarde lager dan de leegwaarde, oftewel de waarde van de woning in lege, onverhuurde staat. De waarde die dan geldt, heet de marktwaarde in verhuurde staat.
Waarom is de waarde lager dan de leegwaarde?
Een huurder heeft in Nederland veel bescherming. Een nieuwe eigenaar kan de huurder niet zomaar uit de woning zetten en moet de lopende afspraken respecteren. Dat verkleint de kring van geïnteresseerde kopers en drukt de prijs. De taxateur weegt daarbij onder meer mee:
- de hoogte van de huur en de looptijd van het contract;
- of het gaat om tijdelijke of onbepaalde verhuur;
- de rechten en de bescherming van de huurder;
- de staat en de ligging van de woning.
Wanneer heeft u zo’n taxatie nodig?
Een taxatie in verhuurde staat komt in verschillende situaties voor. U wilt bijvoorbeeld een verhuurde woning kopen of verkopen, of u heeft de waarde nodig voor de Belastingdienst. Ook bij een financiering van een verhuurde woning wil de geldverstrekker de waarde in verhuurde staat kennen, omdat die de basis vormt voor de lening. Het gaat hierbij steeds om reguliere woningen die verhuurd worden.
Voor de box 3-aangifte is de marktwaarde in verhuurde staat vaak relevant, omdat een verhuurde woning anders wordt gewaardeerd dan een woning die u zelf bewoont. Uw belastingadviseur kan aangeven welke waarde in uw situatie telt.
Waarop baseert de taxateur de waarde?
De taxateur bekijkt de woning, verzamelt de objectgegevens en bestudeert de huurovereenkomst. Hij vergelijkt de woning met vergelijkbare, verhuurde woningen als referentiewoningen en verwerkt het effect van de verhuur in de waarde. Zo ontstaat een onderbouwde waarde die past bij de werkelijke situatie. De taxateur legt duidelijk vast van welke huurgegevens hij is uitgegaan, zodat de aannames en voorbehouden helder zijn.
Verschil met de leegwaarde
De leegwaarde is de waarde van de woning alsof er niemand in woont en de koper er direct zelf in kan trekken. De marktwaarde in verhuurde staat ligt daar altijd onder, omdat de huurder blijft zitten. Het verschil tussen beide waarden hangt af van de situatie:
- hoe lang de huurovereenkomst nog loopt;
- of het gaat om tijdelijke of onbepaalde verhuur;
- de verhouding tussen de huur en de waarde van de woning.
De taxateur legt in het rapport uit hoe hij dit verschil heeft bepaald, zodat de waarde goed te volgen is.
Waarom een gespecialiseerde beoordeling nodig is
Een verhuurde woning waarderen vraagt meer dan een gewone woningtaxatie. De taxateur moet de huurbescherming, het type contract en de verhouding tussen huur en waarde goed doorgronden. Een tijdelijk contract dat binnenkort afloopt, heeft een ander effect op de waarde dan een contract voor onbepaalde tijd waarbij de huurder vrijwel niet weg hoeft. Ook de vraag of de huur marktconform is, telt mee: een lage huur ten opzichte van de marktwaarde maakt de woning voor een belegger minder aantrekkelijk.
Door al deze factoren zorgvuldig te wegen, komt de taxateur tot een waarde die past bij de werkelijke situatie. Hij legt in het taxatierapport vast welke gegevens hij heeft gebruikt, zodat de bank, de Belastingdienst of een koper de onderbouwing kan controleren.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel: u bezit een appartement in Utrecht dat u al jaren verhuurt en u wilt die woning verkopen. Een koper kan niet zelf in het huis gaan wonen en neemt de zittende huurder over. Daardoor is de woning voor de koper minder waard dan een vergelijkbaar, leeg appartement in dezelfde straat. De taxatie in verhuurde staat laat precies zien wat de woning in deze situatie waard is, zodat u een reële prijs kunt vragen. Ook de bank die de koper financiert, gaat uit van die verhuurde waarde.
Veelgestelde vragen
Waarom is een verhuurde woning minder waard?
Omdat een koper de woning niet zelf kan bewonen en de huurder wettelijke bescherming geniet. Dat maakt de woning minder aantrekkelijk en beperkt de groep kopers, waardoor de waarde lager is dan de leegwaarde.
Welke stukken heeft de taxateur nodig?
De taxateur heeft de huurovereenkomst en de huurgegevens nodig, zodat hij de looptijd, de huurprijs en de rechten van de huurder kan meewegen in de waarde.
Wordt zowel de leegwaarde als de verhuurde waarde bepaald?
Dat kan. Voor sommige doeleinden, zoals een fiscale aangifte, is inzicht in beide waarden handig. De taxateur kan de leegwaarde en de marktwaarde in verhuurde staat naast elkaar in het rapport opnemen.
Hoe snel heb ik het rapport?
Na de opname van de woning ontvangt u het rapport doorgaans binnen enkele werkdagen. De precieze tijd hangt af van de aangeleverde huurgegevens.
Conclusie
Een taxatie in verhuurde staat geeft de werkelijke waarde van een woning waarin een huurder woont. Omdat de huurder beschermd is, ligt die waarde lager dan de leegwaarde. De taxateur weegt de huurovereenkomst en de rechten van de huurder mee tot een goed onderbouwde waarde. Tasador verzorgt deze woningtaxaties volledig onafhankelijk en NWWI-gevalideerd in de regio Utrecht en Apeldoorn.
