Wat is de leegwaarde?
De leegwaarde is het bedrag dat een woning oplevert als die zonder huurder en zonder gebruiksbeperkingen wordt verkocht. De koper krijgt de woning “leeg” opgeleverd en kan er meteen zelf gaan wonen of er vrij over beschikken. Voor de meeste koopwoningen is dit de normale situatie. De leegwaarde komt daarom in de praktijk sterk overeen met de gewone marktwaarde bij eigen bewoning. Het begrip “leegwaarde” wordt vooral gebruikt om een duidelijk onderscheid te maken met een woning die juist verhuurd is.
Waarom is de leegwaarde belangrijk?
De leegwaarde dient vaak als vertrekpunt om andere waarden te bepalen. De belangrijkste redenen om dit begrip te kennen:
- Referentiepunt: de leegwaarde laat zien wat een woning waard is bij normaal, vrij gebruik.
- Vergelijking: het verschil met de marktwaarde in verhuurde staat maakt zichtbaar hoeveel een huurder de waarde drukt.
- Beleggingen: bij een verhuurd pand wordt de leegwaarde gebruikt om het effect van de verhuur te berekenen.
Juist omdat de leegwaarde uitgaat van een woning zonder beperkingen, vormt die een helder en herkenbaar ijkpunt. Vanuit dat ijkpunt is goed te zien welk effect een bijzondere situatie, zoals verhuur, op de waarde heeft.
Wat is het verschil met de marktwaarde in verhuurde staat?
Dit is het kernonderscheid. De leegwaarde gaat uit van een woning zónder huurder, de marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van een woning mét zittende huurder. Omdat een huurder de gebruiksmogelijkheden van de koper beperkt, is de waarde in verhuurde staat lager dan de leegwaarde. Beide begrippen horen bij verhuursituaties en staan los van de gewone marktwaarde van een woning die u zelf gaat bewonen. De leegwaarde staat ook los van de executiewaarde, die uitgaat van een gedwongen verkoop.
Wanneer heeft u de leegwaarde nodig?
De leegwaarde speelt vooral een rol bij verhuurde woningen. Denk aan een belegger die de waarde van een verhuurd pand wil kennen, of aan een situatie waarin de leegwaarde nodig is voor de belastingaangifte over een verhuurde woning. Ook bij een erfenis of verdeling waarin een verhuurde woning zit, kan de leegwaarde als uitgangspunt dienen. Voor een woning die u zelf bewoont en die u met een hypotheek wilt financieren, is de gewone marktwaarde meestal het uitgangspunt. De taxateur geeft aan welke waarde bij uw situatie past.
Hoe wordt de leegwaarde bepaald?
Een taxateur bepaalt de leegwaarde op basis van een echte woningopname en een onderbouwde marktanalyse. Daarbij vergelijkt de taxateur de woning met verkochte, vergelijkbare woningen die leeg zijn opgeleverd. De taxateur gaat er bij de leegwaarde vanuit dat de woning vrij van huur is. Die uitgangspunten worden helder in het taxatierapport vastgelegd, zodat de waarde controleerbaar en onderbouwd is. Zo kan iedere betrokkene nagaan waarop de waarde rust.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel, een belegger bezit een verhuurd appartement in Apeldoorn en wil weten wat het pand waard is. De taxateur bepaalt in dit geval twee waarden. Eerst de leegwaarde: wat zou het appartement opleveren als het leeg en vrij van huur op de markt zou komen? Daarvoor gebruikt de taxateur vergelijkbare, leeg opgeleverde woningen als referentie. Daarnaast bepaalt de taxateur de marktwaarde in verhuurde staat, waarbij de zittende huurder wél is meegenomen. Het verschil tussen die twee waarden maakt in één oogopslag zichtbaar hoeveel de verhuursituatie de waarde drukt. De belegger krijgt zo een compleet en controleerbaar beeld. Dezelfde aanpak geldt voor een verhuurde woning in Utrecht.
Veelgestelde vragen
Is de leegwaarde hetzelfde als de marktwaarde?
Voor een woning voor eigen bewoning liggen ze dicht bij elkaar. De term “leegwaarde” wordt vooral gebruikt om het onderscheid te benadrukken met een woning die verhuurd is.
Waarom is de leegwaarde hoger dan de waarde in verhuurde staat?
Omdat de koper de woning direct zelf kan gebruiken. Bij een verhuurde woning is dat niet zo en moet de koper de rechten van de huurder respecteren, wat de waarde drukt.
Wie stelt de leegwaarde vast?
Een onafhankelijke taxateur stelt de leegwaarde vast na een woningopname en een marktanalyse, en legt de uitgangspunten en onderbouwing vast in het taxatierapport.
Waar gebruik ik de leegwaarde voor bij een verhuurd pand?
De leegwaarde dient als vertrekpunt om het effect van de verhuur te berekenen. Het verschil met de marktwaarde in verhuurde staat laat zien hoeveel de huursituatie de waarde drukt.
Is de leegwaarde hetzelfde als de executiewaarde?
Nee. De leegwaarde gaat uit van een normale verkoop van een lege woning. De executiewaarde gaat uit van een gedwongen verkoop onder ongunstige omstandigheden en ligt daardoor lager.
Conclusie
De leegwaarde is de waarde van een woning die leeg en vrij van huur wordt opgeleverd. Die waarde vormt vaak het vertrekpunt om het effect van verhuur te berekenen en ligt hoger dan de marktwaarde in verhuurde staat. Een taxateur stelt de leegwaarde onderbouwd vast met een woningopname en marktanalyse. Tasador verzorgt onafhankelijke, NWWI-gevalideerde woningtaxaties in de regio Utrecht en Apeldoorn.
