Wat zijn aannames en voorbehouden?
Een taxateur kan niet alles zelf tot in detail controleren. Voor sommige gegevens vertrouwt hij op officiële bronnen of op informatie die u aanlevert. Een aanname is zo’n veronderstelling die hij als juist beschouwt, bijvoorbeeld dat de oppervlakte uit het Kadaster klopt. Een voorbehoud is een beperking die hij benoemt, bijvoorbeeld dat hij geen destructief onderzoek heeft gedaan naar verborgen gebreken. Beide horen bij een zorgvuldig taxatierapport en staan er duidelijk in vermeld. Ze bakenen af waar het oordeel van de taxateur op steunt en waar de grenzen van dat oordeel liggen.
Waarom zijn aannames en voorbehouden nodig?
Ze maken eerlijk wat een taxatie wél en niet is. Een taxatie is een deskundige waardebepaling, geen alomvattend onderzoek naar elk mogelijk gebrek. Door aannames en voorbehouden op te schrijven, voorkomt de taxateur misverstanden over de reikwijdte van zijn oordeel. U weet daardoor waar de waarde op steunt en welke onzekerheden er zijn. Ook de geldverstrekker kan zo goed inschatten hoe hij het rapport moet lezen. Deze transparantie versterkt het vertrouwen in de onafhankelijke taxatie.
Welke aannames en voorbehouden komen vaak voor?
Enkele voorbeelden die u regelmatig in een rapport tegenkomt:
- De taxateur gaat uit van juiste gegevens uit het Kadaster en de BAG-registratie.
- Er is geen bouwkundig of destructief onderzoek verricht; verborgen gebreken zijn niet beoordeeld.
- De taxateur gaat ervan uit dat er geen bodemverontreiniging is, tenzij bekend uit het Bodemloket.
- Bij een appartement wordt aangenomen dat de VvE functioneert zoals uit de stukken blijkt.
- De aangeleverde informatie over verbouwingen of onderhoud wordt als juist aangenomen.
Wat is het verschil met bijzondere uitgangspunten?
Aannames en voorbehouden gaan over de bestaande situatie en over informatie die de taxateur niet volledig kon controleren. Bijzondere uitgangspunten gaan een stap verder: daarbij waardeert de taxateur de woning bewust onder een andere situatie dan de werkelijke, zoals ná een verbouwing. Een aanname vult dus een leemte in de kennis over de huidige situatie, terwijl een bijzonder uitgangspunt de te waarderen situatie zelf wijzigt. Beide worden altijd apart en helder benoemd.
Hoe worden ze gecontroleerd?
Aannames en voorbehouden horen bij het taxatieproces en worden meegenomen bij de validatie. Het onafhankelijke instituut kijkt of ze redelijk zijn en of ze de waarde niet onterecht kleuren. Zijn er te veel of onduidelijke voorbehouden, dan kan het instituut om toelichting vragen. Zo blijft het rapport evenwichtig en bruikbaar. U kunt de taxateur ook altijd vragen een voorbehoud toe te lichten als iets u onduidelijk is.
Hoe kunt u aannames zoveel mogelijk beperken?
Hoe completer de informatie die u aanlevert, hoe minder de taxateur hoeft aan te nemen. Verzamel vooraf de stukken die uw woning betreffen: bonnen en tekeningen van verbouwingen, gegevens over het onderhoud, het energielabel en bij een appartement de VvE-documenten. Bij erfpacht is het handig de erfpachtvoorwaarden bij de hand te hebben. Zo kan de taxateur meer feiten zelf vaststellen en steunt het rapport op minder onzekerheden. Volledig zonder aannames kan een taxatie echter nooit, omdat een taxateur nu eenmaal geen destructief onderzoek doet.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel, een taxateur waardeert een tussenwoning in Apeldoorn. De vorige eigenaar heeft de zolder verbouwd, maar u heeft daar geen tekeningen of vergunningen van. De taxateur neemt dan als aanname op dat de verbouwing volgens de geldende regels is uitgevoerd en dat de aangeleverde informatie klopt. Daarnaast benoemt hij als voorbehoud dat hij geen bouwkundig onderzoek heeft gedaan en dus geen uitspraak doet over verborgen gebreken. Bij een appartement in Utrecht zou hij bovendien aannemen dat de VvE functioneert zoals uit de stukken blijkt. Deze aannames en voorbehouden staan duidelijk in het rapport, zodat u en de geldverstrekker precies weten waarop de marktwaarde rust en welke punten buiten het onderzoek zijn gebleven.
Veelgestelde vragen
Betekent een voorbehoud dat de taxatie onbetrouwbaar is?
Nee, integendeel. Voorbehouden maken juist eerlijk wat de taxateur wel en niet heeft kunnen beoordelen. Ze horen bij een zorgvuldige en transparante taxatie.
Vervangt een taxatie een bouwkundige keuring?
Nee. Een taxateur benoemt vaak als voorbehoud dat hij geen bouwkundig onderzoek heeft gedaan. Wilt u zekerheid over de bouwkundige staat, dan is een aparte keuring nodig. Zie ook het verschil tussen taxatie en bouwkundige keuring.
Kan ik aannames laten aanpassen?
Als u aanvullende, betrouwbare informatie heeft, kan de taxateur die meewegen. De aannames moeten wel redelijk en onderbouwbaar blijven; de taxateur bepaalt onafhankelijk wat hij verantwoord vindt.
Waar in het rapport vind ik de aannames en voorbehouden?
Ze staan in een apart, duidelijk benoemd onderdeel van het rapport. Zo kunt u in één oogopslag zien waarvan de taxateur is uitgegaan en welke beperkingen hij heeft benoemd.
Kleuren aannames de uiteindelijke waarde?
Ze horen de waarde niet onterecht te beïnvloeden. Bij de validatie let het instituut er juist op dat aannames redelijk zijn en de uitkomst niet vertekenen. Zo blijft de waarde evenwichtig.
Conclusie
Aannames en voorbehouden maken transparant waarop de waarde in een taxatierapport berust en wat de taxateur niet met zekerheid kon vaststellen. Ze horen bij een eerlijke, zorgvuldige taxatie en worden bij de validatie op redelijkheid getoetst. Tasador legt aannames en voorbehouden helder vast in onafhankelijke, NWWI-gevalideerde woningtaxaties in de regio Utrecht en Apeldoorn.
