Wat is de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde is een geschatte waarde die uw gemeente elk jaar aan uw woning geeft. WOZ staat voor “waardering onroerende zaken”. De gemeente stelt deze waarde vast met een geautomatiseerde rekenmethode en verkoopcijfers uit uw buurt. U ontvangt de waarde jaarlijks op de WOZ-beschikking, meestal samen met de aanslag gemeentelijke belastingen. De gemeente gebruikt de WOZ-waarde om te bepalen hoeveel belasting u betaalt, zoals de onroerendezaakbelasting en soms de waterschapsheffing. Ook de Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde, bijvoorbeeld voor het eigenwoningforfait. Het is dus vooral een fiscaal getal en geen actuele prijskaart voor uw woning.
Waarop is de WOZ-waarde gebaseerd?
De gemeente kijkt naar een vaste peildatum: 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar. De waarde die u dit jaar ziet, gaat dus over de situatie van vorig jaar. De gemeente baseert de waarde op grote hoeveelheden gegevens en vergelijkt uw woning met verkochte woningen in de omgeving. Er komt geen taxateur bij u langs; het is een berekening op afstand. De gemeente werkt daarbij met algemene kenmerken, zoals het bouwjaar, het type woning en de oppervlakte uit openbare registers. Daardoor houdt de WOZ-waarde vaak weinig rekening met de precieze staat van uw woning van binnen, een recente verbouwing of achterstallig onderhoud.
Twee woningen die van buiten identiek lijken, kunnen daardoor dezelfde WOZ-waarde krijgen, terwijl de een net gemoderniseerd is en de ander een verouderde keuken en badkamer heeft. Die verschillen ziet een berekening op afstand niet. Een echte taxateur die de woning van binnen bekijkt, weegt ze wel mee.
Wat is het verschil tussen WOZ-waarde en marktwaarde?
Dit is het belangrijkste onderscheid om te begrijpen. De marktwaarde is het bedrag dat uw woning op dit moment op de vrije markt zou opleveren. Een taxateur stelt de marktwaarde vast na een echte woningopname, waarbij hij of zij de woning van binnen en buiten bekijkt. De belangrijkste verschillen op een rij:
- Doel: de WOZ-waarde dient voor belastingen, de marktwaarde voor bijvoorbeeld een hypotheek.
- Peildatum: de WOZ-waarde gaat over 1 januari van het vorige jaar, de marktwaarde over de actuele situatie op de waardepeildatum van het rapport.
- Methode: de WOZ-waarde is een berekening op afstand, de marktwaarde volgt uit een opname ter plaatse en een marktanalyse.
- Detail: de marktwaarde houdt rekening met de exacte staat, ligging en afwerking van uw woning.
- Onderbouwing: de marktwaarde is controleerbaar met vergelijkbare verkochte woningen, de WOZ-waarde niet op woningniveau.
Door deze verschillen kunnen beide bedragen behoorlijk uiteenlopen. De marktwaarde volgt de actuele woningmarkt, terwijl de WOZ-waarde altijd achterloopt op de markt. In een periode waarin de prijzen snel bewegen, kan dat verschil oplopen, simpelweg omdat de peildatum van de WOZ ruim een jaar oud is.
Wanneer heeft u de marktwaarde nodig in plaats van de WOZ-waarde?
Voor een hypotheek of het oversluiten van uw lening accepteert een geldverstrekker de WOZ-waarde niet. De bank wil een onafhankelijk taxatierapport met de actuele marktwaarde. Dat rapport moet vaak door het NWWI gevalideerd zijn. Ook bij een verbouwing, een verdeling of een erfenis waarbij een woning in eigen bewoning zit, is de marktwaarde het uitgangspunt. De WOZ-waarde blijft dan alleen voor uw gemeentelijke belastingen relevant.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel, u bezit een tussenwoning in Utrecht en wilt uw hypotheek oversluiten. U vindt de WOZ-beschikking terug en denkt: die waarde kan ik gebruiken. Uw hypotheekadviseur geeft echter aan dat de geldverstrekker een actueel, gevalideerd taxatierapport verlangt. De reden is dubbel. Ten eerste gaat de WOZ-waarde over een peildatum van meer dan een jaar geleden. Ten tweede heeft u vorig jaar de zolder verbouwd tot een extra kamer, en die verbouwing is niet in de WOZ-waarde verwerkt. Een taxateur van Tasador komt langs, meet de woning op volgens de geldende norm en verwerkt de verbouwde zolder in de waarde. Zo krijgt de geldverstrekker een actueel en controleerbaar beeld, iets wat de WOZ-waarde in dit geval niet kan bieden. Voor een woning in bijvoorbeeld Apeldoorn geldt precies dezelfde werkwijze.
Veelgestelde vragen
Kan ik de WOZ-waarde gebruiken voor mijn hypotheek?
Nee. Voor een hypotheek vraagt de geldverstrekker een onafhankelijk taxatierapport met de marktwaarde. De WOZ-waarde is bedoeld voor belastingen en volstaat daar niet voor.
Waarom is mijn WOZ-waarde anders dan de verkoopprijs?
De WOZ-waarde gaat over een peildatum in het verleden en is een berekening op afstand. De verkoopprijs komt tot stand op de actuele markt en houdt rekening met de precieze staat van uw woning. Daardoor wijken de bedragen vaak af.
Kan ik bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?
Ja, bij uw eigen gemeente binnen de termijn op de beschikking. Dat is een aparte procedure bij de gemeente en staat los van een woningtaxatie voor een hypotheek.
Telt een verbouwing mee in de WOZ-waarde?
Niet altijd meteen. De WOZ-waarde is een berekening op afstand en verwerkt niet vanzelf elke recente verbouwing. Een taxateur die de woning ter plaatse opneemt, neemt uw verbouwing wel mee in de marktwaarde.
Is de WOZ-waarde hetzelfde als een online waardebepaling?
Nee. De WOZ-waarde stelt uw gemeente vast voor de belastingen. Een online waardebepaling is een schatting van een website. Geen van beide vervangt een echt taxatierapport.
Conclusie
De WOZ-waarde is de waarde die uw gemeente jaarlijks berekent voor de belastingen. Die waarde loopt achter op de markt en houdt weinig rekening met de precieze staat van uw woning. Voor een hypotheek of het oversluiten van uw lening heeft u de actuele marktwaarde nodig, vastgesteld in een onafhankelijk taxatierapport. Tasador verzorgt deze onafhankelijke, NWWI-gevalideerde woningtaxaties in de regio Utrecht en Apeldoorn.
