Wat is een krappe woningmarkt?
Van een krappe woningmarkt spreken we als er meer mensen een woning zoeken dan er woningen te koop staan. Kopers moeten dan met elkaar concurreren. Dit wordt ook wel een verkopersmarkt genoemd, omdat de verkoper in een sterke positie zit. Woningen worden snel verkocht, er is weinig onderhandelingsruimte en overbieden komt regelmatig voor. De prijzen hebben in zo’n markt de neiging te stijgen, omdat kopers bereid zijn meer te betalen om niet mis te grijpen. Een krappe markt herkent u vaak aan volle bezichtigingen, korte reactietermijnen en woningen die binnen enkele dagen onder voorbehoud staan.
Wat is een ruime woningmarkt of kopersmarkt?
Een ruime woningmarkt is precies het tegenovergestelde. Er staan dan veel woningen te koop, terwijl er relatief weinig kopers zijn. Deze situatie heet ook wel een kopersmarkt, omdat de koper aan zet is. Woningen staan langer te koop, kopers hebben meer keuze en er is ruimte om onder de vraagprijs te bieden. In zo’n markt staan de prijzen onder druk en kunnen ze dalen. Overbieden komt nauwelijks voor; onderhandelen richting een lagere prijs is juist gebruikelijk. Verkopers moeten in zo’n markt vaker geduld hebben en soms hun vraagprijs bijstellen.
Wat is het verschil tussen een krappe en een ruime markt?
- Verhouding vraag en aanbod: bij krapte overheerst de vraag, bij ruimte het aanbod.
- Prijsbeweging: in een krappe markt lopen prijzen op, in een ruime markt staan ze onder druk.
- Verkoopsnelheid: in een krappe markt gaan woningen snel weg, in een ruime markt staan ze langer te koop.
- Onderhandelingsruimte: in een krappe markt is die klein en wordt overboden, in een ruime markt is die groot en wordt onder de vraagprijs gekocht.
- Positie van partijen: in een krappe markt is de verkoper in het voordeel, in een ruime markt de koper.
Belangrijk om te weten: krapte en ruimte zijn geen zwart-witbegrippen. Vaak zit een markt er ergens tussenin en verschilt de situatie per woningtype en per wijk. Een gewild appartement kan in een krappe deelmarkt zitten, terwijl grote vrijstaande woningen in dezelfde plaats juist ruimer verkocht worden.
Hoe werkt de marktsituatie door in de waarde?
De marktsituatie is voor een taxateur geen los gegeven, maar iets wat hij afleest uit het koopgedrag. In een krappe markt liggen de verkoopprijzen van recent verkochte referentiewoningen hoger; in een ruime markt lager. Doordat een taxateur die actuele verkoopprijzen gebruikt in zijn marktanalyse, werkt de marktsituatie automatisch door in de vastgestelde marktwaarde. De taxateur hoeft geen aanname te doen over “de markt”: de verkoopcijfers laten zelf zien of het krap of ruim is. Ook de verkoopsnelheid en de mate van overbieden of afbieden neemt hij daarin mee. Omdat de markt verandert, geldt de waarde altijd per een vaste waardepeildatum.
Waarom is dit belangrijk bij een taxatie?
Of de markt krap of ruim is, bepaalt mede hoeveel kopers voor een woning willen betalen. Voor een hypotheek of financiering wil de geldverstrekker een waarde die past bij de actuele markt, niet bij een verleden situatie. Een onafhankelijke taxatie op basis van recente verkopen zorgt ervoor dat de waarde de huidige marktomstandigheden weerspiegelt. Zo krijgt u een reëel beeld, of de markt nu gespannen of ruim is. Dat is ook van belang als u wilt oversluiten of uw overwaarde in beeld wilt brengen, want die hangt direct samen met de actuele waarde.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel: twee eigenaren laten in dezelfde maand hun woning taxeren, de een in een gewilde wijk in Utrecht en de ander in een rustiger deel van Apeldoorn. In de Utrechtse wijk blijkt uit de recente verkopen dat woningen snel en veelal boven de vraagprijs zijn verkocht. Dat wijst op een krappe deelmarkt. In het Apeldoornse voorbeeld staan vergelijkbare woningen langer te koop en wordt vaker onder de vraagprijs gekocht, wat op meer ruimte duidt. De taxateur gebruikt in beide gevallen dezelfde methode: hij leest de marktsituatie af uit de concrete verkoopcijfers van referentiewoningen. Het resultaat is een waarde die per locatie en woningtype de werkelijke marktdruk weerspiegelt, ook al gaat het om hetzelfde moment.
Veelgestelde vragen
Is mijn woning meer waard in een krappe markt?
In een krappe markt liggen de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen doorgaans hoger, wat de waarde opdrijft. Toch blijven de kenmerken van uw eigen woning meetellen: oppervlakte, staat en ligging bepalen samen met de markt de uiteindelijke waarde.
Kan een markt van krap naar ruim omslaan?
Ja. De verhouding tussen vraag en aanbod verandert door onder meer de rente, het inkomen van huishoudens en het aantal nieuwe woningen. Daardoor kan een markt in de loop van de tijd krapper of ruimer worden.
Houdt de taxateur rekening met een ruime markt?
Ja. In een ruime markt zijn de verkoopprijzen van referentiewoningen lager en verwerkt de taxateur dat in de waarde. Hij baseert zich altijd op de meest recente en best vergelijkbare verkopen.
Kan de markt binnen één stad verschillen?
Ja. Binnen dezelfde stad of gemeente kan de ene wijk of het ene woningtype krap zijn terwijl een andere ruimer is. Daarom kijkt de taxateur naar verkopen die echt vergelijkbaar zijn met uw woning en ligging, en niet naar een gemiddelde over de hele plaats.
Conclusie
Een krappe woningmarkt kent meer vraag dan aanbod met stijgende prijzen en overbieden; een ruime markt of kopersmarkt kent het omgekeerde. Beide situaties werken via de verkoopprijzen van referentiewoningen door in de getaxeerde marktwaarde op de waardepeildatum. Omdat de markt zelfs per wijk kan verschillen, telt altijd de lokale situatie. Tasador stelt die waarde onafhankelijk en NWWI-gevalideerd vast in de regio’s Utrecht en Apeldoorn.
