Wat is overwaarde?
Overwaarde ontstaat wanneer uw woning meer waard is dan het bedrag dat u er nog voor aan hypotheek open heeft staan. Stel dat de marktwaarde hoger ligt dan uw restschuld, dan is het verschil de overwaarde. Overwaarde kan op twee manieren groeien: doordat u aflost op uw hypotheek, of doordat de waarde van uw woning stijgt. Vooral dat laatste hangt samen met de markt. In een stijgende markt neemt de waarde toe en groeit de overwaarde, ook zonder dat u iets aflost. Overwaarde is dus geen bedrag dat op een rekening staat, maar de rekenkundige ruimte tussen waarde en schuld.
Wat is onderwaarde of “onder water staan”?
Onderwaarde is het tegenovergestelde van overwaarde. Er is sprake van onderwaarde als uw hypotheekschuld hoger is dan de marktwaarde van uw woning. In de volksmond heet dit “onder water staan”. Zou u de woning op zo’n moment verkopen, dan brengt zij minder op dan u nog aan de bank verschuldigd bent, waardoor een restschuld overblijft. Onderwaarde komt vaker voor in een dalende markt of kort nadat u een woning met weinig eigen geld heeft gekocht. Ook hier is de markt dus bepalend: dezelfde woning kan het ene jaar overwaarde en een ander jaar onderwaarde laten zien.
Hoe werkt de markt door in over- en onderwaarde?
Over- en onderwaarde zijn geen vaste bedragen, maar bewegen mee met de woningmarkt. De hypotheekschuld verandert alleen door aflossing, maar de waarde van de woning verandert met de markt. Daardoor geldt:
- Stijgende markt: de waarde neemt toe, waardoor de overwaarde groeit of onderwaarde verdwijnt.
- Dalende markt: de waarde neemt af, waardoor de overwaarde slinkt of onderwaarde kan ontstaan.
De marktomstandigheden bepalen dus de ene helft van de rekensom: de waarde. Of die markt gunstig of ongunstig is, hangt samen met de krappe of ruime woningmarkt. Die waarde stelt een taxateur vast via de marktanalyse, door te vergelijken met recent verkochte referentiewoningen. Zo werkt de markt indirect door in uw over- of onderwaarde.
Het is goed om te beseffen dat over- en onderwaarde altijd bij een bepaald moment horen. Omdat de marktwaarde geldt op een vaste waardepeildatum, is ook uw over- of onderwaarde een momentopname. Verkoopt u niet, dan is de overwaarde bovendien nog geen contant geld: het is de ruimte tussen waarde en schuld, die pas vrijkomt als u de woning verkoopt of als een geldverstrekker bereid is die ruimte mee te financieren.
Waarom is een taxatie hierbij belangrijk?
Om te weten hoeveel over- of onderwaarde u heeft, moet de actuele marktwaarde van uw woning bekend zijn. Een schatting of een oude aankoopprijs volstaat daarvoor niet, en ook de WOZ-waarde is hiervoor doorgaans niet geschikt. Een onafhankelijke taxatie geeft een onderbouwde waarde op een vaste waardepeildatum. Dit is vaak nodig bij:
- het oversluiten of aanpassen van een hypotheek;
- een verbouwing die u deels met overwaarde wilt financieren;
- een echtscheiding of erfenis waarbij de woning verdeeld wordt.
De geldverstrekker baseert zich in deze situaties op de marktwaarde uit het taxatierapport. De verhouding tussen uw lening en die waarde speelt daarbij vaak een rol; meer daarover leest u bij loan-to-value (LTV).
Voorbeeld uit de praktijk
Stel: u kocht enkele jaren geleden een woning in Apeldoorn en wilt nu een deel van uw overwaarde gebruiken om de badkamer en keuken te verbouwen. U vermoedt dat uw woning in waarde is gestegen, maar u weet niet precies hoeveel ruimte er is. Een taxateur bepaalt via de marktanalyse de actuele marktwaarde op een vaste waardepeildatum. Het verschil tussen die waarde en uw resterende hypotheekschuld is uw overwaarde op dat moment. De geldverstrekker gebruikt die onderbouwde waarde om te beoordelen welk bedrag u aanvullend kunt lenen. Zo weet u waar u aan toe bent, in plaats van te vertrouwen op een ruwe schatting of een verouderde aankoopprijs. Zou de markt intussen zijn gedaald, dan laat dezelfde taxatie dat eveneens zien.
Veelgestelde vragen
Kan overwaarde weer verdwijnen?
Ja. Omdat overwaarde deels afhangt van de marktwaarde, kan zij afnemen als de markt daalt. Overwaarde is dus geen vaststaand bedrag, maar een momentopname die met de markt meebeweegt.
Hoe weet ik of ik onder water sta?
Door de actuele marktwaarde van uw woning te vergelijken met uw resterende hypotheekschuld. Is de schuld hoger dan de waarde, dan staat u onder water. Een taxatie geeft de onderbouwde waarde die u hiervoor nodig heeft.
Is de WOZ-waarde geschikt om overwaarde te berekenen?
Doorgaans niet. De WOZ-waarde is een modelmatige belastingwaarde met een peildatum in het verleden. Voor een betrouwbaar beeld van uw over- of onderwaarde gaat een geldverstrekker uit van de actuele marktwaarde uit een taxatie.
Verhoogt aflossen ook mijn overwaarde?
Ja. Overwaarde hangt af van twee dingen: de waarde van uw woning en uw resterende schuld. Lost u af, dan daalt uw schuld en groeit de overwaarde, los van wat de markt doet. Stijgt daarnaast ook de waarde, dan versterken beide effecten elkaar.
Conclusie
Overwaarde en onderwaarde zijn het verschil tussen de marktwaarde van uw woning en uw hypotheekschuld: bij overwaarde is de woning meer waard dan de schuld, bij onderwaarde minder. Omdat de marktomstandigheden de waarde bepalen, bewegen beide mee met de woningmarkt, terwijl aflossen de schuldkant beïnvloedt. Voor een betrouwbaar beeld is een actuele waarde nodig; Tasador stelt die onafhankelijk en NWWI-gevalideerd vast in de regio’s Utrecht en Apeldoorn.
