Wat is de waarde voor verbouwing?
De waarde voor verbouwing is de actuele marktwaarde van een woning in de bestaande staat, dus vóórdat de geplande verbouwing is uitgevoerd. Het gaat om de woning zoals die er nu bij staat, zonder rekening te houden met toekomstige verbeteringen. Deze waarde vormt het startpunt wanneer u een verbouwing wilt meefinancieren.
De waarde voor verbouwing wordt vaak samen met de waarde na verbouwing vastgesteld. Samen laten die twee zien hoeveel de geplande verbeteringen naar verwachting toevoegen. Voor de geldverstrekker is dit belangrijke informatie om de financiering te kunnen beoordelen.
Wanneer wordt de waarde voor verbouwing gebruikt?
De waarde voor verbouwing wordt gebruikt wanneer:
- een woning nog niet is verbouwd
- de bank inzicht wil in de huidige waarde van de woning
- er sprake is van een verbouwing die (deels) gefinancierd moet worden
In deze situaties wil de geldverstrekker weten wat de woning nu waard is, los van toekomstige verbeteringen. Dat geeft een helder vertrekpunt. Op basis daarvan kan de bank beoordelen welk deel van de lening rust op de bestaande woning en welk deel samenhangt met de verbouwing.
Hoe wordt de waarde voor verbouwing bepaald?
De taxateur stelt de waarde voor verbouwing vast op basis van:
- een fysieke woningopname
- de huidige staat van onderhoud
- objectgegevens zoals type woning en gebruiksoppervlakte
- recente verkoopcijfers van vergelijkbare woningen
- referentiewoningen in de directe omgeving
De geplande verbouwing wordt bij deze waarde nog niet meegenomen. Het gaat uitsluitend om de huidige situatie op het moment van taxeren. Zo ontstaat een zuiver beeld van de bestaande woning, dat later kan worden vergeleken met de verwachte waarde na verbouwing.
Waarde voor verbouwing en waarde na verbouwing
Bij het meefinancieren van een verbouwing worden vaak twee waarden vastgesteld:
- de waarde voor verbouwing
- de waarde na verbouwing
De waarde na verbouwing wordt onderbouwd aan de hand van een verbouwingsspecificatie: een overzicht van de geplande werkzaamheden en de bijbehorende kosten. De waarde voor verbouwing blijft daarbij belangrijk, omdat die laat zien hoe groot het verschil is tussen de huidige en de toekomstige waarde. Dat verschil is precies wat de bank wil kunnen beoordelen.
Waarom is de waarde voor verbouwing belangrijk voor de bank?
Geldverstrekkers gebruiken de waarde voor verbouwing om:
- het risico van de financiering te beoordelen
- te bepalen welk deel van de lening rust op de bestaande woning
- inzicht te krijgen in de uitgangspositie vóór de verbouwing
De bank kijkt daarbij altijd naar de onderbouwde taxatiewaarde en niet naar inschattingen of verwachtingen. Wordt een deel van de verbouwing gefinancierd via een bouwdepot, dan helpt de waarde voor verbouwing om vast te stellen welk bedrag verantwoord is. Zo houdt de bank de financiering in verhouding tot de zekerheid die de woning biedt.
Waarde voor verbouwing is geen schatting
De waarde voor verbouwing is geen globale indicatie. Het is een professioneel vastgestelde waarde die:
- is onderbouwd met marktdata en referenties
- wordt vastgelegd in een taxatierapport
- kan worden gevalideerd door het NWWI
Hiermee verschilt deze waarde duidelijk van een vrijblijvende inschatting of een waardeverklaring. Doordat de waarde onderbouwd en controleerbaar is, kan de geldverstrekker erop vertrouwen. Dat maakt de waarde voor verbouwing een betrouwbaar fundament voor de rest van het financieringstraject.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel, u koopt een oudere woning in Apeldoorn en wilt de keuken, badkamer en isolatie aanpakken. Om de verbouwing mee te financieren, vraagt de bank om een taxatie met twee waarden. De taxateur komt langs, neemt de woning op in de huidige staat en stelt de waarde voor verbouwing vast op basis van vergelijkbare, recent verkochte woningen in de buurt.
Daarnaast beoordeelt de taxateur uw verbouwingsspecificatie en bepaalt hij de verwachte waarde na verbouwing. Het verschil tussen beide waarden laat de bank zien hoeveel de verbouwing naar verwachting toevoegt. Op basis daarvan kan de geldverstrekker beoordelen welk deel verantwoord te financieren is, eventueel via een bouwdepot. Dit voorbeeld laat zien waarom de waarde voor verbouwing het vertrekpunt van het hele traject is. In Utrecht verloopt dit op dezelfde manier.
Veelgestelde vragen
Waarom worden er twee waarden vastgesteld bij een verbouwing?
De waarde voor verbouwing laat de huidige situatie zien en de waarde na verbouwing de verwachte situatie. Samen tonen ze hoeveel de verbouwing naar verwachting toevoegt. De bank gebruikt beide waarden om de financiering verantwoord op te bouwen.
Telt mijn eigen inschatting van de verbouwing mee?
Nee. De taxateur baseert de waarde voor verbouwing op de feitelijke, huidige staat van de woning en op marktgegevens. Uw eigen verwachtingen over de verbouwing komen pas aan bod bij de waarde na verbouwing, en dan nog op basis van een concrete verbouwingsspecificatie.
Is de waarde voor verbouwing hetzelfde als de koopprijs?
Niet automatisch. De koopprijs is wat u betaalt, de waarde voor verbouwing is de onderbouwde marktwaarde in de huidige staat. Die kan hoger of lager uitvallen dan de koopprijs, afhankelijk van de markt en de kenmerken van de woning.
Kan de verbouwing later alsnog worden meegenomen?
De geplande verbouwing wordt niet verwerkt in de waarde voor verbouwing, maar in de aparte waarde na verbouwing. Beide waarden staan in hetzelfde rapport. Zo blijft het verschil tussen de huidige en de toekomstige situatie helder zichtbaar.
Heb ik hiervoor een gevalideerde taxatie nodig?
Voor het meefinancieren van een verbouwing vraagt de geldverstrekker vrijwel altijd een volledig, gevalideerd taxatierapport. Een waardeverklaring of losse inschatting is niet voldoende, omdat de bank een controleerbare en onafhankelijke waarde nodig heeft.
Conclusie
De waarde voor verbouwing is de actuele marktwaarde van een woning in de bestaande staat, vastgesteld door een taxateur op basis van een fysieke opname en marktgegevens. Deze waarde speelt een belangrijke rol bij hypotheekaanvragen en het meefinancieren van een verbouwing, en vormt het uitgangspunt voor de verdere financiering.
Samen met de waarde na verbouwing geeft die de bank een compleet beeld van uw plannen. Meer weten over dit type taxatie? Tasador verzorgt onafhankelijke, NWWI-gevalideerde taxaties voor verbouwing, uitsluitend in de regio Utrecht en Apeldoorn.
