Wat is een bouwdepot?
Een bouwdepot is een reservering binnen een hypotheek die bedoeld is voor bouw- of verbouwkosten. Wie een woning verbouwt, laat verduurzamen of nieuw laat bouwen, heeft vaak niet meteen het volledige bedrag nodig. In plaats van het hele bedrag in één keer uit te keren, zet de geldverstrekker het geld in een apart depot. U vraagt bedragen op zodra u facturen van de aannemer of leverancier ontvangt.
Het depot heeft een beperkte looptijd. Binnen die periode moeten de werkzaamheden zijn uitgevoerd en de rekeningen zijn ingediend. Wat aan het einde overblijft, wordt meestal gebruikt om de hypotheek gedeeltelijk af te lossen. Zo blijft het geleende geld gekoppeld aan de investering in de woning en betaalt u niet onnodig voor een bedrag dat u niet gebruikt.
Waarom is een bouwdepot belangrijk?
Een bouwdepot beschermt zowel u als de geldverstrekker. Voor de bank is het de garantie dat het geleende geld in de woning wordt geïnvesteerd, waardoor het onderpand in waarde stijgt. Voor u betekent het dat u niet ineens over een groot bedrag beschikt dat u nog niet nodig heeft, en dat u de betalingen netjes kunt afstemmen op de voortgang van de klus.
Daarnaast houdt het depot de verhouding tussen uw lening en de waarde van de woning inzichtelijk. Omdat de verbouwing de woning naar verwachting meer waard maakt, verandert ook de loan-to-value gedurende het traject. Voor de geldverstrekker is het prettig om te weten dat de uiteindelijke waarde in verhouding staat tot het geleende bedrag. Het depot maakt die koppeling tussen geld en waardestijging concreet.
Een bouwdepot komt onder meer voor bij:
- een verbouwing of uitbouw van een bestaande woning;
- energiebesparende maatregelen zoals isolatie of zonnepanelen;
- de bouw van een nieuwbouwwoning;
- groot onderhoud of herstel dat is meegefinancierd in de hypotheek.
Welke rol speelt de taxatie bij een bouwdepot?
De hoogte van een bouwdepot hangt samen met wat de verbouwing toevoegt aan de woning. Om dat te bepalen, vraagt een geldverstrekker vaak een taxatie waarin twee waarden staan: de waarde vóór verbouwing en de waarde na verbouwing. De taxateur beoordeelt de plannen aan de hand van een verbouwingsspecificatie en schat in welke marktwaarde de woning na afronding heeft.
Dat verschil bepaalt mede hoeveel u kunt lenen en dus hoe groot het depot mag zijn. Voor een hypotheek is meestal een onafhankelijk taxatierapport nodig, opgesteld door een register-taxateur en gecontroleerd door een validatie-instituut zoals het NWWI. Zo weet de bank zeker dat het depot in verhouding staat tot de waardestijging van de woning. Wilt u speciaal voor dit doel laten taxeren, dan kunt u terecht bij een taxatie voor verbouwing.
Hoe schat de taxateur de waarde na verbouwing in?
De taxateur werkt niet met giswerk, maar met de plannen die u aanlevert. Een duidelijke verbouwingsspecificatie met een omschrijving van de werkzaamheden en, waar mogelijk, offertes of tekeningen helpt om een onderbouwde inschatting te maken. De taxateur beoordeelt welke ingrepen daadwerkelijk waarde toevoegen en houdt rekening met wat vergelijkbare, al verbouwde woningen in de buurt opbrengen.
Belangrijk is dat de waarde na verbouwing een verwachting is die op aannames rust. Die aannames en bijzondere uitgangspunten worden in het rapport benoemd, zodat voor iedereen helder is waarop de waarde is gebaseerd. Wijken de uitgevoerde werkzaamheden sterk af van de plannen, dan klopt de ingeschatte waarde mogelijk niet meer.
Hoe werkt het opnemen uit het depot?
Zodra u een rekening van de aannemer of leverancier heeft, dient u die in bij de geldverstrekker. Die controleert of de factuur past binnen de verbouwingsplannen en keert het bedrag daarna uit het depot uit. U betaalt gedurende de looptijd vaak alleen kosten over het opgenomen deel. Tijdens de bouw kan een taxateur soms tussentijds bevestigen dat de werkzaamheden inderdaad zijn uitgevoerd.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel, een gezin in Utrecht koopt een jaren-dertig-woning die zij grondig willen isoleren en voorzien van een nieuwe keuken en badkamer. Zij willen deze kosten meefinancieren in de hypotheek. De geldverstrekker wil daarvoor weten wat de woning nu waard is en wat de verbouwing naar verwachting toevoegt.
Het gezin levert een verbouwingsspecificatie aan en een onafhankelijk taxateur bezoekt de woning. In het rapport staan zowel de waarde vóór als na verbouwing, onderbouwd met vergelijkbare woningen in de buurt. Binnen enkele werkdagen na de opname ligt er een gevalideerd rapport. Op basis van het verschil tussen beide waarden stelt de geldverstrekker samen met de hypotheekadviseur de omvang van het bouwdepot vast. Naarmate het gezin facturen indient, keert de bank de bedragen stap voor stap uit.
Veelgestelde vragen
Heb ik voor een bouwdepot een taxatie nodig?
Vrijwel altijd wel. De geldverstrekker wil weten wat de woning na de verbouwing waard is. Een taxatie met een waarde vóór en na verbouwing levert die onderbouwing.
Wat gebeurt er met geld dat overblijft?
Blijft er aan het einde van de looptijd geld in het depot staan, dan wordt dat bedrag meestal gebruikt om uw hypotheek gedeeltelijk af te lossen.
Bepaalt de taxateur de hoogte van mijn depot?
Nee. De taxateur stelt onafhankelijk de waarden vast. Op basis daarvan bepalen de geldverstrekker en uw hypotheekadviseur hoe groot het depot wordt.
Wat moet ik aanleveren voor de taxatie?
Een duidelijke verbouwingsspecificatie is belangrijk, liefst met een omschrijving van de werkzaamheden en waar mogelijk offertes of tekeningen. Daarmee kan de taxateur de waarde na verbouwing goed onderbouwen.
Geldt een bouwdepot ook bij nieuwbouw?
Ja. Bij nieuwbouw wordt de bouwsom vaak in termijnen uit een depot betaald. Een taxatie bij nieuwbouw onderbouwt dan de waarde waarop de financiering steunt.
Conclusie
Een bouwdepot zorgt ervoor dat het geleende geld voor een verbouwing of nieuwbouw stap voor stap en gecontroleerd wordt uitgekeerd. De omvang ervan hangt af van de waarde die de werkzaamheden toevoegen, en die waarde blijkt uit een taxatie met een waarde vóór en na verbouwing. Die betrouwbare, onafhankelijke en NWWI-gevalideerde woningtaxatie verzorgt Tasador in de regio Utrecht en Apeldoorn.
