Wat is erfpacht?
Bij erfpacht is de grond onder een woning niet uw eigendom, maar van een ander, meestal de gemeente. U mag de grond wel gebruiken alsof hij van u is, en u bent volledig eigenaar van de woning zelf. In ruil voor het gebruik van de grond betaalt u vaak een periodieke vergoeding, de erfpachtcanon. In sommige gevallen is de canon voor een lange periode of zelfs eeuwigdurend afgekocht, waardoor u geen periodieke vergoeding meer betaalt. De afspraken staan vast in de erfpachtvoorwaarden, die zijn ingeschreven bij het Kadaster.
Erfpacht is een zogenoemd zakelijk recht. Dat betekent dat het recht aan de woning verbonden is en overgaat op een volgende eigenaar. Koopt u een woning op erfpachtgrond, dan neemt u de bijbehorende rechten en verplichtingen over. Het is daarom verstandig om vóór de koop de erfpachtvoorwaarden goed te lezen, want die bepalen onder welke voorwaarden u de grond gebruikt en wat er gebeurt op momenten van herziening. De notaris speelt hierbij een rol: bij de overdracht controleert en verwerkt hij de erfpachtakte.
Welke vormen van erfpacht zijn er?
Erfpacht komt in verschillende vormen voor. De belangrijkste verschillen zitten in de looptijd en de manier waarop de canon is geregeld:
- voortdurende erfpacht: loopt door in tijdvakken, waarbij de voorwaarden periodiek worden herzien;
- eeuwigdurende erfpacht: de voorwaarden liggen voor onbepaalde tijd vast;
- tijdelijke erfpacht: geldt voor een afgesproken periode en eindigt daarna;
- afgekochte canon: de vergoeding is voor een periode vooruitbetaald, zodat er tijdelijk of blijvend geen canon loopt.
Het verschil tussen deze vormen is voor de praktijk groot. Bij voortdurende erfpacht kunnen de voorwaarden en de canon aan het einde van een tijdvak worden aangepast, wat onzekerheid over toekomstige lasten geeft. Bij eeuwigdurende erfpacht ligt veel juist langdurig vast. Een afgekochte canon neemt de periodieke last (tijdelijk of blijvend) weg. Welke vorm van toepassing is, staat in de erfpachtakte en werkt door in de manier waarop de erfpacht de woning belast.
Waarom is erfpacht belangrijk bij een taxatie?
Erfpacht heeft invloed op de waarde van een woning. Een woning op eigen grond en een vergelijkbare woning op erfpachtgrond kunnen in waarde verschillen, omdat de erfpachtverplichtingen een last vormen. Een lopende canon betekent een terugkerende verplichting, en de resterende looptijd of het moment van herziening kan onzekerheid geven. Ook geldverstrekkers letten hierop, omdat de voorwaarden gevolgen kunnen hebben voor de financiering. Daarom is het van belang dat de erfpachtsituatie bij een woningtaxatie duidelijk in beeld is.
Voor de financiering kan de erfpachtsituatie concrete gevolgen hebben. Sommige geldverstrekkers stellen voorwaarden aan de resterende looptijd of aan de vraag of de canon is afgekocht. De taxateur brengt de situatie feitelijk in kaart, zodat de geldverstrekker een goed beeld heeft. Wilt u weten wat de erfpacht precies voor uw hypotheek betekent, dan bespreekt u dat met uw hypotheekadviseur. De taxateur richt zich op de waarde en de kenmerken van de woning, niet op het financieringsadvies.
Hoe gaat de taxateur met erfpacht om?
De taxateur onderzoekt de erfpachtsituatie zorgvuldig en legt deze vast als onderdeel van de objectgegevens. Hij bekijkt de akte en de voorwaarden en betrekt de erfpacht in zijn oordeel over de marktwaarde. Waar mogelijk vergelijkt hij met verkochte referentiewoningen in een soortgelijke situatie. Belangrijke punten die de taxateur nagaat, zijn de hoogte van de canon, of deze is afgekocht, de resterende looptijd en het moment van een eventuele herziening.
Deze gegevens en de gevolgen ervan worden helder toegelicht in het taxatierapport, zodat u en de geldverstrekker een compleet beeld hebben. Ook een naderende herziening van de canon kan de taxateur als aandachtspunt vermelden, omdat dit invloed kan hebben op uw toekomstige lasten. Als bepaalde gegevens nog ontbreken, kan de taxateur werken met aannames en voorbehouden en die duidelijk benoemen. Zo weet u vooraf waar u aan toe bent en voorkomt u verrassingen achteraf.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel: u koopt een appartement in Utrecht dat op erfpachtgrond staat en u heeft een taxatie nodig voor uw hypotheek. Bij de woningopname vraagt de taxateur de erfpachtgegevens op en bekijkt hij de akte. Daaruit blijkt dat de canon voor een lange periode is afgekocht. De taxateur legt dit vast en houdt er rekening mee dat er in die periode geen periodieke verplichting loopt. Vervolgens zoekt hij vergelijkbare woningen die eveneens op erfpachtgrond staan of waarbij de canon is afgekocht.
In een ander geval in Apeldoorn kan het gaan om voortdurende erfpacht met een herziening die eraan komt. De taxateur benoemt die aanstaande herziening als aandachtspunt, omdat de canon daarna kan veranderen. Zo krijgt u een onderbouwde waarde die past bij de werkelijke erfpachtsituatie, en ziet de geldverstrekker precies welke verplichtingen aan de woning zijn verbonden. De taxateur beoordeelt hierbij uitsluitend de woning en de bijbehorende grondsituatie.
Veelgestelde vragen
Kan een woning op erfpacht gewoon getaxeerd worden?
Ja. De taxateur houdt in zijn waardebepaling rekening met de erfpachtvoorwaarden en legt dit duidelijk vast in het rapport. Erfpacht is dus geen belemmering voor een taxatie.
Maakt afgekochte erfpacht verschil voor de waarde?
Dat kan zeker verschil maken. Bij een afgekochte canon loopt er (tijdelijk of blijvend) geen periodieke verplichting, wat anders wordt gewogen dan een doorlopende canon. De taxateur betrekt dit in zijn oordeel.
Waar vind ik mijn erfpachtvoorwaarden?
De voorwaarden staan in de erfpachtakte en zijn ingeschreven bij het Kadaster. Ook de gemeente of erfverpachter kan u informeren over de actuele situatie en de canon.
Wat gebeurt er bij een herziening van de canon?
Bij voortdurende erfpacht kunnen aan het einde van een tijdvak de voorwaarden en de canon worden aangepast. De taxateur kan een naderende herziening als aandachtspunt benoemen, omdat dit uw toekomstige lasten kan raken.
Beïnvloedt erfpacht mijn hypotheekmogelijkheden?
Dat kan. Sommige geldverstrekkers stellen voorwaarden aan de erfpachtsituatie. De taxateur brengt de feiten in kaart; voor de gevolgen voor uw financiering overlegt u met uw hypotheekadviseur.
Conclusie
Erfpacht betekent dat u de woning bezit maar de grond langdurig van een ander gebruikt, meestal tegen een canon. De vorm, de looptijd en de canon bepalen mee hoe de erfpacht doorwerkt in de waarde. Bij een taxatie brengt de taxateur deze situatie zorgvuldig in kaart en verwerkt hij die onderbouwd in het rapport. Tasador verzorgt dit onafhankelijk en NWWI-gevalideerd in de regio Utrecht en Apeldoorn.
