Wat is marktwaarde in verhuurde staat?
De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van een woning die verhuurd is en verkocht wordt mét de zittende huurder. De nieuwe eigenaar neemt het lopende huurcontract over en moet de rechten van de huurder respecteren. De koper kan de woning dus niet meteen zelf bewonen of vrij opnieuw verhuren. Dat maakt de woning voor veel kopers minder aantrekkelijk. Daarom ligt de marktwaarde in verhuurde staat lager dan de waarde van een lege, vrij te bewonen woning. Hoe groot dat verschil is, hangt onder meer af van de huurprijs, het type contract en de looptijd.
Waarom ligt deze waarde lager?
De lagere waarde komt door de beperkingen die een huurder met zich meebrengt. De belangrijkste redenen:
- Geen eigen gebruik: de koper kan er zelf niet direct wonen.
- Huurbescherming: de huurder heeft wettelijke rechten die de koper moet respecteren.
- Kleinere kopersgroep: vooral beleggers hebben interesse, minder particulieren.
- Onzekerheid: het is niet altijd duidelijk wanneer de woning weer leeg komt.
Een woning met een langlopend huurcontract en een relatief lage huur is voor een koper minder flexibel dan een woning waarvan de huursituatie binnen afzienbare tijd afloopt. Die flexibiliteit, of juist het gebrek daaraan, vertaalt zich in de waarde. De taxateur weegt dat per situatie mee.
Wat is het verschil met de leegwaarde?
De leegwaarde is de waarde van dezelfde woning als die leeg en vrij van huur wordt opgeleverd. De koper kan er dan direct zelf in wonen. Het verschil tussen de leegwaarde en de marktwaarde in verhuurde staat laat zien hoeveel de verhuursituatie de waarde drukt. Beide begrippen staan los van de gewone marktwaarde, die uitgaat van een normale verkoop van een woning voor eigen bewoning. Ook staan ze los van de executiewaarde, die uitgaat van een gedwongen verkoop. Het is belangrijk deze begrippen niet door elkaar te halen, omdat ze elk bij een andere situatie horen.
Wanneer heeft u deze waarde nodig?
De marktwaarde in verhuurde staat is vooral van belang bij een woning die als belegging verhuurd wordt. Denk aan situaties waarin een eigenaar een verhuurde woning wil verkopen, of waarin de waarde van een verhuurd pand moet worden vastgesteld voor een lening. Ook bij een erfenis of een verdeling kan deze waarde nodig zijn als de woning verhuurd is. Een taxateur legt in het taxatierapport duidelijk vast dat het om de verhuurde staat gaat en welke uitgangspunten daarbij horen.
Hoe wordt de marktwaarde in verhuurde staat bepaald?
De taxateur begint met een echte woningopname en verzamelt de gegevens over de verhuur, zoals de huurprijs en het contract. Vervolgens vergelijkt de taxateur de woning met verkochte, vergelijkbare verhuurde objecten in een marktanalyse. De uitgangspunten en aannames en voorbehouden worden helder in het rapport opgenomen. Zo ontstaat een onderbouwde, controleerbare waarde. Let op: dit betreft de waardering van een verhuurde woning en staat los van de gewone woningtaxatie voor eigen bewoning.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel, een eigenaar bezit een appartement in Utrecht dat al enkele jaren verhuurd wordt en overweegt het te verkopen. De koper zal waarschijnlijk een belegger zijn, want de zittende huurder blijft na de verkoop gewoon in de woning wonen. De taxateur neemt de woning op, vraagt de huurovereenkomst en de actuele huurprijs op en legt vast dat de waardering uitgaat van de verhuurde staat. In de marktanalyse gebruikt de taxateur vergelijkbare verhuurde woningen als referentie, niet lege woningen die vrij worden opgeleverd. In het rapport wordt duidelijk vermeld dat het om de verhuurde staat gaat en welke huursituatie is meegewogen. Zo weet iedere betrokkene precies op welke uitgangspunten de waarde rust. Voor een verhuurd object in Apeldoorn verloopt dit op dezelfde zorgvuldige manier.
Veelgestelde vragen
Is de marktwaarde in verhuurde staat altijd lager dan de leegwaarde?
Ja, in de regel wel. Een zittende huurder beperkt de gebruiksmogelijkheden voor de koper, waardoor de woning minder oplevert dan wanneer die leeg wordt opgeleverd.
Waarvan hangt het verschil met de leegwaarde af?
Onder meer van de huurprijs, het type huurcontract en de looptijd. Hoe langer en zekerder de huursituatie doorloopt, hoe groter het effect op de waarde meestal is.
Kan ik deze waarde gebruiken voor een gewone hypotheek?
Voor een woning die u zelf gaat bewonen is de gewone marktwaarde het uitgangspunt. De marktwaarde in verhuurde staat hoort bij een verhuurd object en een andere financieringssituatie.
Welke gegevens heeft de taxateur nodig bij een verhuurde woning?
De taxateur wil doorgaans de huurovereenkomst en de actuele huurprijs inzien. Die gegevens bepalen mee hoe de verhuursituatie op de waarde drukt en horen daarom bij een onderbouwde waardering.
Wie stelt de marktwaarde in verhuurde staat vast?
Een onafhankelijke taxateur stelt deze waarde vast na een woningopname en een marktanalyse van vergelijkbare verhuurde objecten. De uitgangspunten worden helder in het taxatierapport vastgelegd.
Conclusie
De marktwaarde in verhuurde staat is de waarde van een woning die verhuurd wordt verkocht, inclusief de rechten van de huurder. Die waarde ligt lager dan de leegwaarde, omdat de koper de woning niet direct zelf kan gebruiken. De taxateur bepaalt de waarde met een woningopname en een onderbouwde marktanalyse. Tasador verzorgt onafhankelijke, NWWI-gevalideerde woningtaxaties in de regio Utrecht en Apeldoorn.
