Wat is de executiewaarde?
De executiewaarde is de waarde die een woning naar verwachting oplevert als de verkoop gedwongen plaatsvindt. Denk aan een situatie waarin een eigenaar de hypotheek niet meer kan betalen en de geldverstrekker de woning laat veilen. Bij zo’n executieveiling is er weinig tijd, minder concurrentie tussen kopers en vaak onzekerheid over de staat van de woning. Kopers houden daar rekening mee en bieden voorzichtiger. Daardoor is de opbrengst meestal lager dan bij een gewone, vrijwillige verkoop op de open markt.
Wat is het verschil met de marktwaarde?
De marktwaarde is het bedrag dat een woning oplevert bij een normale verkoop, met voldoende tijd en een goede presentatie. De executiewaarde gaat juist uit van een gedwongen verkoop onder ongunstige omstandigheden. De belangrijkste verschillen:
- Omstandigheden: de marktwaarde gaat uit van een vrijwillige verkoop, de executiewaarde van een gedwongen verkoop.
- Tijd: bij de marktwaarde is er voldoende tijd om een koper te vinden, bij een executie juist niet.
- Presentatie: een gewone verkoop kent bezichtigingen en marketing, een veiling niet of nauwelijks.
- Hoogte: de executiewaarde ligt lager dan de marktwaarde.
Kort gezegd: de marktwaarde laat zien wat een woning waard is als alles meezit, de executiewaarde laat zien wat er overblijft als het juist tegenzit.
Waarom is de executiewaarde vroeger gebruikt?
Vroeger baseerden geldverstrekkers de maximale hypotheek vaak op de executiewaarde. Zo hielden banken rekening met het risico dat zij de woning ooit gedwongen zouden moeten verkopen. Voor de koper betekende dit dat de bank een lager bedrag als uitgangspunt nam dan de eigenlijke aankoopprijs. Sinds enkele jaren is dit veranderd. Geldverstrekkers gaan nu doorgaans uit van de marktwaarde als basis voor de hypotheek. Ze wegen risico’s tegenwoordig op andere manieren mee, bijvoorbeeld via de verhouding tussen de lening en de waarde van de woning. Daardoor komt de executiewaarde in een gewoon taxatierapport voor een hypotheek meestal niet meer verplicht terug.
Wanneer komt de executiewaarde nog ter sprake?
De executiewaarde speelt vooral een rol bij bijzondere situaties waarin een gedwongen verkoop dreigt of aan de orde is. Ook een geldverstrekker kan intern nog met dit begrip rekenen om risico’s in te schatten. Voor de meeste woningeigenaren is de executiewaarde daarom vooral een begrip om te kennen, niet iets dat u zelf actief nodig heeft. Belangrijk om te weten: de executiewaarde staat los van de leegwaarde en de marktwaarde in verhuurde staat. Dat zijn andere waardebegrippen voor andere situaties. Ze onderling verwarren leidt snel tot verkeerde conclusies over wat een woning waard is.
Hoe wordt een waarde in een taxatierapport bepaald?
Welke waarde ook nodig is, een taxateur bepaalt die altijd op basis van een echte woningopname en een onderbouwde marktanalyse. De taxateur vergelijkt uw woning met verkochte, vergelijkbare woningen en legt de uitkomst vast in een taxatierapport. Ook de uitgangspunten en eventuele aannames en voorbehouden komen helder in het rapport te staan. Voor een hypotheek is dat rapport meestal door het NWWI gevalideerd, zodat de geldverstrekker op de waarde kan vertrouwen.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel, iemand koopt een appartement in Apeldoorn en hoort van een vriend die jaren geleden een woning kocht: “Let op de executiewaarde, daar keek de bank vroeger naar.” Bij zijn eigen hypotheekaanvraag merkt de koper dat het anders loopt. Zijn hypotheekadviseur legt uit dat de geldverstrekker nu de marktwaarde als uitgangspunt neemt, vastgesteld in een onafhankelijk taxatierapport. De taxateur van Tasador neemt de woning op, onderbouwt de marktwaarde met referentiewoningen en levert het gevalideerde rapport binnen enkele werkdagen na de opname. De executiewaarde komt in dit gewone hypotheektraject niet als verplicht onderdeel terug. Het begrip blijft nuttig om te kennen, maar speelt hier geen actieve rol. Dezelfde werkwijze geldt voor een woning in Utrecht.
Veelgestelde vragen
Is de executiewaarde altijd lager dan de marktwaarde?
Ja. Omdat een gedwongen verkoop plaatsvindt onder tijdsdruk en minder gunstige omstandigheden, ligt de verwachte opbrengst lager dan bij een normale verkoop op de vrije markt.
Heb ik de executiewaarde nodig voor mijn hypotheek?
Meestal niet. Geldverstrekkers gaan tegenwoordig doorgaans uit van de marktwaarde. Uw hypotheekadviseur of geldverstrekker geeft aan welke waarde in uw situatie nodig is.
Wie stelt de executiewaarde vast?
Een onafhankelijke taxateur kan een dergelijke waarde bepalen op basis van een woningopname en marktanalyse. De taxateur legt de uitgangspunten en de onderbouwing helder vast in het rapport.
Wat is het verschil tussen executiewaarde en leegwaarde?
De executiewaarde gaat uit van een gedwongen verkoop onder ongunstige omstandigheden. De leegwaarde gaat juist uit van een woning die leeg en vrij van huur op de normale markt wordt verkocht. Het zijn dus twee heel verschillende situaties.
Speelt de executiewaarde nog een rol bij een normale verkoop?
Nee. Bij een gewone, vrijwillige verkoop is de marktwaarde het uitgangspunt. De executiewaarde hoort bij een gedwongen verkoop en is voor de meeste woningeigenaren vooral een begrip om te kennen.
Conclusie
De executiewaarde is de verwachte opbrengst bij een gedwongen verkoop en ligt daarom lager dan de marktwaarde. Vroeger was dit de basis voor de hypotheek, maar tegenwoordig gaan geldverstrekkers doorgaans uit van de marktwaarde. Voor de meeste woningeigenaren is de executiewaarde vooral een begrip om te kennen. Tasador verzorgt onafhankelijke, NWWI-gevalideerde woningtaxaties in de regio Utrecht en Apeldoorn.
