Wat zijn bijzondere uitgangspunten?
Normaal beoordeelt een taxateur de woning zoals die er op dat moment bij staat. Soms is dat niet wat u nodig heeft. Wilt u bijvoorbeeld weten wat uw woning waard is ná een geplande verbouwing, dan moet de taxateur uitgaan van een situatie die nog niet bestaat. Zo’n bewust gekozen afwijking van de werkelijkheid heet een bijzonder uitgangspunt. Het wordt altijd duidelijk in het taxatierapport vermeld, zodat iedereen begrijpt onder welke voorwaarde de waarde is bepaald. Een bijzonder uitgangspunt is dus geen slag om de arm, maar een expliciet benoemde aanname over de te waarderen situatie.
Waarom worden bijzondere uitgangspunten gebruikt?
Ze maken een taxatie geschikt voor een specifiek doel. Zonder bijzonder uitgangspunt zou een taxateur alleen de huidige situatie kunnen waarderen. Met een bijzonder uitgangspunt kan hij een realistische waarde geven voor een toekomstige of andere situatie. Dat is waardevol als u een financieringsbeslissing wilt baseren op iets wat nog gaat gebeuren, zoals een verbouwing die u met een bouwdepot wilt financieren. De transparantie is hierbij essentieel: door het uitgangspunt te benoemen, blijft het rapport eerlijk en controleerbaar, ook voor de geldverstrekker.
Wanneer komen bijzondere uitgangspunten voor?
Een aantal veelvoorkomende situaties:
- Verbouwing. De waarde wordt bepaald alsof de verbouwing al is uitgevoerd. Dit is de waarde na verbouwing, naast de waarde voor verbouwing.
- Nieuwbouw. De woning bestaat nog niet of is nog niet af, en wordt gewaardeerd op basis van de plannen.
- Verhuurde staat. De woning wordt gewaardeerd alsof deze vrij van huur en gebruik is, of juist met een lopend huurcontract.
- Nog te herstellen gebreken. De waarde geldt onder de aanname dat bepaald achterstallig onderhoud is verholpen.
In elk geval geeft de taxateur ook aan wat de waarde is zonder het bijzondere uitgangspunt, zodat u het verschil ziet en de geldverstrekker beide situaties kan afwegen.
Wat is het verschil met aannames en voorbehouden?
De begrippen lijken op elkaar, maar zijn niet hetzelfde. Gewone aannames en voorbehouden gaan over onzekerheden binnen de bestaande situatie, bijvoorbeeld dat de taxateur uitgaat van juiste gegevens uit het Kadaster zonder alles zelf te kunnen controleren. Een bijzonder uitgangspunt gaat verder: het waardeert de woning bewust ónder een andere situatie dan de werkelijke. Kortom, een aanname vult ontbrekende zekerheid in, terwijl een bijzonder uitgangspunt de te waarderen situatie zelf verandert. Beide worden altijd apart en helder in het rapport benoemd.
Hoe worden bijzondere uitgangspunten vastgelegd?
De taxateur beschrijft elk bijzonder uitgangspunt helder in het rapport en licht toe waarom het is gehanteerd. Bij een verbouwing baseert hij zich bijvoorbeeld op een verbouwingsspecificatie of tekeningen. Ook bij de validatie wordt gecontroleerd of het uitgangspunt duidelijk en onderbouwd is. Zo blijft het rapport betrouwbaar en weet de geldverstrekker precies waarop de waarde rust. Dit past binnen het taxatieproces van waarnemen, onderbouwen en vastleggen.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel, u koopt een woning uit de jaren zestig in Utrecht en wilt die direct grondig verbouwen: een nieuwe keuken, een uitbouw en isolatie. Voor de financiering wil uw geldverstrekker weten wat de woning waard is ná de verbouwing. De taxateur bepaalt daarom twee waarden. De eerste is de marktwaarde in de huidige staat. De tweede is de waarde onder het bijzondere uitgangspunt dat de verbouwing volgens de aangeleverde specificatie en tekeningen is uitgevoerd. In het rapport staat duidelijk dat de tweede waarde een bijzonder uitgangspunt betreft en waarop de taxateur zich heeft gebaseerd. Zo kan de geldverstrekker de financiering afstemmen op de situatie na de verbouwing, terwijl volledig transparant blijft dat die situatie op de waardepeildatum nog niet bestond.
Veelgestelde vragen
Kan ik zelf om een bijzonder uitgangspunt vragen?
U kunt uw doel aangeven, bijvoorbeeld financiering van een verbouwing. De taxateur beoordeelt vervolgens of een bijzonder uitgangspunt passend en onderbouwbaar is en legt dit vast.
Accepteert een geldverstrekker een taxatie met bijzondere uitgangspunten?
Ja, mits het uitgangspunt duidelijk is beschreven en onderbouwd, en het aansluit bij het doel. Bij een verbouwing is dit juist gebruikelijk. Uw hypotheekadviseur kan hierover meedenken.
Betekent een bijzonder uitgangspunt dat de waarde onzeker is?
Nee. Het betekent dat de waarde geldt onder een duidelijk benoemde situatie. Juist door dat uitgangspunt vast te leggen, blijft de waarde controleerbaar en transparant.
Krijg ik altijd zowel de waarde met als zonder het uitgangspunt?
In de regel wel. Bij een verbouwing noemt de taxateur zowel de waarde in de huidige staat als de waarde na verbouwing, zodat u en de geldverstrekker het verschil kunnen zien.
Waarop baseert de taxateur een bijzonder uitgangspunt?
Op concrete stukken, zoals een verbouwingsspecificatie, tekeningen of bouwplannen. Zonder onderbouwing kan een taxateur een uitgangspunt niet verantwoord hanteren, en bij de validatie wordt daarop gelet.
Conclusie
Bijzondere uitgangspunten laten een taxateur de woning waarderen onder een bewust gekozen, van de werkelijkheid afwijkende situatie, zoals na een verbouwing of bij nieuwbouw. Ze worden altijd duidelijk beschreven en onderbouwd, zodat het rapport transparant en bruikbaar blijft. Tasador past bijzondere uitgangspunten waar nodig zorgvuldig toe in onafhankelijke, NWWI-gevalideerde woningtaxaties in de regio Utrecht en Apeldoorn.
