Wat is een splitsingsakte?
Een splitsingsakte is de notariële akte waarmee een gebouw juridisch wordt opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten. Bij een appartementencomplex koopt u niet een fysiek stuk van het gebouw, maar een appartementsrecht: het exclusieve gebruik van uw eigen woning plus een aandeel in het gehele gebouw en de gemeenschappelijke delen, zoals het dak, de gevel, het trappenhuis en de fundering. De splitsingsakte legt precies vast hoe die opdeling in elkaar zit.
De akte wordt opgesteld door een notaris en ingeschreven bij het Kadaster, waardoor de opdeling openbaar en controleerbaar is. Bij de akte hoort meestal een splitsingstekening, waarop is aangegeven welke ruimten bij welk appartementsrecht horen en wat gemeenschappelijk is. Samen vormen deze stukken de juridische basis van het complex.
Wat staat er in een splitsingsakte?
Een splitsingsakte bevat onder meer:
- de omschrijving van de afzonderlijke appartementsrechten;
- het aandeel dat elk appartement heeft in de gemeenschappelijke delen en kosten;
- de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen van het gebouw;
- het splitsingsreglement met regels en verplichtingen voor de eigenaren;
- de instelling van de vereniging van eigenaren.
Het splitsingsreglement bepaalt bijvoorbeeld hoe kosten worden verdeeld en welke afspraken gelden over gebruik en onderhoud. Ook de vereniging van eigenaren vloeit uit de splitsingsakte voort. De akte bepaalt zo een belangrijk deel van uw rechten en plichten als appartementseigenaar.
Waarom is de splitsingsakte belangrijk bij een taxatie?
Bij het taxeren van een appartement is de splitsingsakte een onmisbaar stuk. De akte bepaalt wat u precies koopt: welk deel exclusief van u is, welk aandeel u heeft in het gebouw en welke verplichtingen daarbij horen. Deze gegevens werken door in de marktwaarde, omdat ze de rechten, plichten en lasten van het appartement vastleggen. De taxateur betrekt de akte daarom in zijn oordeel.
Ook de omvang van uw woning hangt met de akte samen. De gebruiksoppervlakte en de begrenzing van het appartement moeten aansluiten bij de splitsingstekening. Verder is van belang of er een gezonde vereniging van eigenaren is en of er een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is voor het onderhoud van het gebouw. Dit alles kan de waarde van het appartement beïnvloeden.
Hoe gaat de taxateur met de splitsingsakte om?
De taxateur raadpleegt de splitsingsakte en de bijbehorende tekening en legt de relevante gegevens vast als onderdeel van de objectgegevens. Hij controleert of de omschrijving in de akte aansluit bij de woning zoals hij die aantreft, en of het aandeel in de gemeenschappelijke delen en kosten duidelijk is. Deze informatie verwerkt hij in het taxatierapport.
Ook let de taxateur op bijzonderheden, zoals afwijkingen tussen de akte en de feitelijke situatie of afspraken in het reglement die de waarde kunnen raken. Zulke punten benoemt hij feitelijk, zodat u en de geldverstrekker een compleet beeld hebben. De taxateur beoordeelt hierbij de woning en de bijbehorende rechten; hij geeft geen juridisch advies over de akte.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel: u koopt een appartement in een complex in Utrecht en heeft een taxatie nodig voor uw hypotheek. De taxateur raadpleegt de splitsingsakte en de splitsingstekening en controleert welke ruimten bij uw appartementsrecht horen, inclusief bijvoorbeeld een berging. Hij stelt vast dat de feitelijke situatie overeenkomt met de akte en legt uw aandeel in de gemeenschappelijke delen vast.
In een ander geval in Apeldoorn merkt de taxateur dat een deel van de woning in de akte anders is begrensd dan hij aantreft. Hij benoemt dit als aandachtspunt, zodat u en de geldverstrekker weten dat hier navraag nodig kan zijn. Zo krijgt u een onderbouwde waarde die aansluit bij de juridische en feitelijke situatie van het appartement.
Veelgestelde vragen
Waar vind ik de splitsingsakte van mijn appartement?
De splitsingsakte is ingeschreven bij het Kadaster en daar op te vragen. Ook de notaris of de vereniging van eigenaren kan u aan de akte en de tekening helpen.
Waarom heeft de taxateur de splitsingsakte nodig?
De akte bepaalt wat u precies koopt en welke rechten en plichten daarbij horen. De taxateur betrekt deze gegevens in zijn waardebepaling en legt ze vast in het rapport.
Wat is het verschil met het splitsingsreglement?
Het splitsingsreglement maakt deel uit van de splitsingsakte en bevat de regels voor de eigenaren, zoals kostenverdeling en afspraken over gebruik en onderhoud.
Geeft de taxateur juridisch advies over de akte?
Nee. De taxateur beoordeelt de woning en de bijbehorende rechten en benoemt bijzonderheden feitelijk. Voor juridische vragen over de akte kunt u bij de notaris terecht.
Conclusie
Een splitsingsakte deelt een gebouw juridisch op in appartementsrechten en legt vast wat u koopt, welk aandeel u heeft en welke afspraken gelden. Bij de taxatie van een appartement is de akte onmisbaar, omdat de rechten, plichten en lasten meewegen in de waarde. De taxateur raadpleegt de akte, controleert de feitelijke situatie en verwerkt dit onderbouwd in het rapport. Tasador verzorgt dit onafhankelijk en NWWI-gevalideerd in de regio Utrecht en Apeldoorn.
