Wat is een meerjarenonderhoudsplan (MJOP)?
Een meerjarenonderhoudsplan, afgekort MJOP, is een plan waarin staat welk onderhoud een gebouw de komende jaren nodig heeft en wat dat naar verwachting kost. Het plan kijkt meestal een reeks jaren vooruit en beschrijft per onderdeel, zoals het dak, de gevel, het schilderwerk en de installaties, wanneer onderhoud of vervanging nodig is. Een MJOP komt vooral voor bij appartementencomplexen, waar de vereniging van eigenaren verantwoordelijk is voor het onderhoud van het gebouw.
Met een MJOP kan een vereniging van eigenaren tijdig geld reserveren voor toekomstig onderhoud. Zo worden grote uitgaven gespreid en wordt voorkomen dat eigenaren plotseling voor een onverwacht bedrag komen te staan. Het plan geeft daarmee een beeld van de toekomstige onderhoudsverplichtingen en van de financiële gezondheid van het complex.
Wat staat er in een MJOP?
Een meerjarenonderhoudsplan bevat doorgaans:
- een overzicht van de bouwdelen en installaties van het gebouw;
- de verwachte staat en de levensduur van die onderdelen;
- een planning van onderhoud en vervanging over meerdere jaren;
- een raming van de kosten en de benodigde reserveringen.
Het MJOP geeft zo inzicht in het onderhoudsniveau en de onderhoudsplanning van een gebouw. Voor een appartement zijn deze gezamenlijke onderdelen belangrijk, want de eigenaren dragen samen de kosten. Bij een appartement hangt het MJOP dan ook nauw samen met de afspraken uit de splitsingsakte.
Waarom is een MJOP belangrijk bij een taxatie?
Bij het taxeren van een appartement geeft het MJOP waardevolle informatie over de toekomstige onderhoudslasten en de gezondheid van de vereniging van eigenaren. Een gebouw met een actueel plan en voldoende reserveringen staat er anders voor dan een complex met achterstallig onderhoud en weinig reserves. Dit kan doorwerken in de marktwaarde van het appartement, omdat kopers rekening houden met te verwachten bijdragen.
Het MJOP zegt daarnaast iets over de bouwkundige staat van het gebouw op hoofdlijnen en over de manier waarop het onderhoud is geregeld. Een goed onderbouwd plan met passende reserveringen geeft vertrouwen, terwijl het ontbreken ervan een aandachtspunt kan zijn. De taxateur betrekt deze informatie in zijn oordeel en legt het vast als onderdeel van de objectgegevens.
Hoe gaat de taxateur met een MJOP om?
De taxateur vraagt bij de taxatie van een appartement na of er een MJOP is en bekijkt de hoofdlijnen ervan. Hij let op de geplande onderhoudswerkzaamheden, de staat van belangrijke onderdelen en de manier waarop reserveringen zijn geregeld. Deze bevindingen verwerkt hij feitelijk in het taxatierapport, zodat u en de geldverstrekker een compleet beeld hebben.
Ontbreekt een MJOP, of is er groot onderhoud op komst, dan kan de taxateur dit als aandachtspunt benoemen. Hij beoordeelt hierbij de gevolgen voor de waarde van het appartement, niet de technische details van het onderhoudsplan zelf. Ook kijkt hij of de reserveringen in verhouding staan tot het geplande onderhoud, want dat zegt iets over de financiële gezondheid van de vereniging. Zo krijgt u een helder beeld van de onderhoudssituatie en de invloed daarvan op de waardering.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel: u koopt een appartement in een complex in Utrecht en heeft een taxatie nodig voor uw hypotheek. De taxateur vraagt het MJOP op en ziet dat het gebouw een actueel plan heeft met een gezonde reservering voor toekomstig onderhoud. Hij legt dit vast en betrekt het positief in zijn beeld van de onderhoudssituatie.
In een ander geval in Apeldoorn blijkt dat er groot onderhoud aan het dak op de planning staat, terwijl de reserveringen beperkt zijn. De taxateur benoemt dit als aandachtspunt, omdat kopers rekening kunnen houden met een toekomstige bijdrage. Zo krijgt u een onderbouwde waarde die past bij de werkelijke onderhoudssituatie van het complex.
Veelgestelde vragen
Is een MJOP verplicht voor mijn appartement?
Veel verenigingen van eigenaren werken met een MJOP om onderhoud te plannen en te reserveren. De taxateur vraagt na of er een plan is en betrekt de hoofdlijnen in zijn beoordeling.
Beïnvloedt het MJOP de waarde van mijn appartement?
Dat kan. Een actueel plan met voldoende reserveringen geeft vertrouwen, terwijl achterstallig onderhoud of komend groot onderhoud een aandachtspunt kan zijn dat meeweegt in de waarde.
Waar vraag ik het MJOP op?
Het MJOP is doorgaans beschikbaar via de vereniging van eigenaren of de beheerder van het complex. De taxateur betrekt de beschikbare informatie in zijn oordeel.
Beoordeelt de taxateur het onderhoud technisch?
Nee. De taxateur bekijkt het MJOP op hoofdlijnen en beoordeelt de gevolgen voor de waarde. Hij voert geen technische inspectie van het onderhoud uit.
Conclusie
Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) laat zien welk onderhoud een gebouw de komende jaren nodig heeft en wat dat kost. Bij de taxatie van een appartement geeft het inzicht in de toekomstige lasten en de gezondheid van de vereniging van eigenaren, wat kan doorwerken in de waarde. De taxateur bekijkt het plan op hoofdlijnen en verwerkt zijn bevindingen onderbouwd in het rapport. Tasador verzorgt dit onafhankelijk en NWWI-gevalideerd in de regio Utrecht en Apeldoorn.
