Wat is een biedlogboek?
Een biedlogboek is een overzicht waarin een verkoopmakelaar de biedingen op een woning bijhoudt. Per bod noteert de makelaar bijvoorbeeld het bedrag, de voorwaarden en het moment waarop het is uitgebracht. Zo ontstaat een verslag van het biedproces. Een biedlogboek maakt achteraf navolgbaar hoe de verkoop is verlopen en welke biedingen er zijn geweest, wat bijdraagt aan een eerlijk en transparant verkoopproces.
Voor u als koper of verkoper geeft een biedlogboek inzicht in het gedrag van de markt op dat moment. Het laat zien hoeveel belangstelling er was en hoe de biedingen zich tot de vraagprijs verhielden. Dat inzicht zegt echter iets over de prijsvorming, niet per se over de onderbouwde waarde van de woning. Voor die waarde is een onafhankelijke marktwaarde uit een taxatie nodig.
Wat staat er in een biedlogboek?
Een biedlogboek is bedoeld om het biedproces inzichtelijk te maken. In grote lijnen bevat het:
- de uitgebrachte biedingen en het moment waarop ze binnenkwamen;
- de voorwaarden bij een bod, zoals een voorbehoud van financiering;
- de opbouw van het biedproces, van eerste bod tot het uiteindelijke akkoord;
- het verloop dat achteraf navolgbaar maakt hoe de verkoop tot stand kwam.
Een biedlogboek gaat dus over het proces van bieden. Het is geen waardebepaling en zegt op zichzelf niet wat een woning objectief waard is.
Wat is het verschil met een taxatie?
Een biedlogboek en een taxatie geven verschillende soorten informatie. Een biedlogboek laat zien wat mensen bereid waren te bieden op een specifiek moment, onder invloed van vraag, aanbod en emotie. Een taxatie bepaalt daarentegen een onderbouwde waarde, los van de opwinding rond één verkoop. De taxateur onderbouwt die waarde met vergelijkbare verkochte woningen, ook wel referentiewoningen genoemd, en legt alles vast in een taxatierapport.
Dat verschil is belangrijk bij het onderscheid tussen prijs en waarde. Wat er in een biedlogboek staat, hoort bij de vraagprijs versus marktwaarde: de vraagprijs en de biedingen zijn een startpunt en een uitkomst van onderhandeling, terwijl de marktwaarde een objectief onderbouwd cijfer is. Beide kunnen van elkaar verschillen, zeker in een markt met veel beweging.
Hoe helpt een biedlogboek bij het kopen?
Als koper kunt u zelf ook bijhouden op welke woningen u bood en wat het resultaat was. Zo bouwt u gevoel op voor de markt: u ziet of biedingen boven de vraagprijs gebruikelijk zijn en hoe snel woningen verkopen. In een krappe markt is overbieden geen uitzondering, terwijl in een ruime markt juist onder de vraagprijs geboden wordt. Legt u naast dat gevoel een onafhankelijke waarde uit een aankooptaxatie, dan kunt u een afgewogen bod doen dat past bij de werkelijke waarde.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel, een koper in Apeldoorn heeft op meerdere woningen geboden en houdt zelf bij wat hij per woning bood en of hij werd overboden. Uit dat overzicht blijkt dat hij telkens net onder de winnende biedingen zat. Hij vraagt zich af of hij de volgende keer meer moet bieden of dat hij dan te veel betaalt.
Bij een woning die hij echt wil, schakelt hij een onafhankelijk taxateur in. Die neemt de woning op, meet de gebruiksoppervlakte en vergelijkt het huis met recent verkochte woningen in de buurt. Binnen enkele werkdagen na de opname ligt er een onderbouwd rapport met de marktwaarde. Nu kan de koper zijn eigen bied-overzicht naast een objectieve waarde leggen en een bod bepalen dat bij die waarde past. De taxatie geeft zo houvast tussen de emotie van het bieden.
Veelgestelde vragen
Is een biedlogboek hetzelfde als een taxatie?
Nee. Een biedlogboek geeft het verloop van de biedingen weer, terwijl een taxatie een onderbouwde marktwaarde vaststelt. Het een gaat over het proces, het ander over de waarde.
Zegt een hoog bod in het biedlogboek iets over de waarde?
Niet rechtstreeks. Een hoog bod laat zien wat iemand op dat moment wilde betalen, mede door drukte op de markt. De onderbouwde waarde komt uit een onafhankelijke taxatie.
Waarom een taxatie als ik het biedlogboek al ken?
Het biedlogboek toont het gedrag van kopers, maar niet of een prijs verantwoord is. Een taxatie legt daar een objectief cijfer onder, zodat u weet of een bod past bij de werkelijke waarde.
Krijg ik als koper altijd inzage in het biedlogboek?
Dat verschilt per situatie en makelaar. Een biedlogboek draagt bij aan transparantie, maar de inzage die u krijgt kan variëren. Voor uw eigen beslissing is een onafhankelijke waarde het betrouwbaarst.
Hoe combineer ik een biedlogboek met een taxatie?
Gebruik het biedlogboek om marktgevoel op te bouwen en de taxatie om de waarde te kennen. Samen helpen ze u een bod te bepalen dat past bij zowel de markt als de onderbouwde waarde.
Conclusie
Een biedlogboek maakt het biedproces navolgbaar en geeft inzicht in het gedrag van de markt, maar zegt op zichzelf niet wat een woning objectief waard is. Voor die zekerheid legt u het verloop van de biedingen naast een onderbouwde marktwaarde. Die onafhankelijke en NWWI-gevalideerde woningtaxatie verzorgt Tasador in de regio Utrecht en Apeldoorn.
