Wat is loan-to-value (LTV)?
Loan-to-value, vaak afgekort tot LTV, is een Engelse term die letterlijk “lening ten opzichte van waarde” betekent. Een geldverstrekker gebruikt deze verhouding om te beoordelen hoeveel risico een hypotheek met zich meebrengt. De teller is de omvang van de lening, de noemer is de waarde van de woning. Voor die waarde kijkt de bank niet naar wat u zelf denkt dat het huis waard is, maar naar een objectief vastgestelde marktwaarde uit een onafhankelijk taxatierapport.
Betaalt u een deel van de aankoop met eigen spaargeld of met overwaarde uit een vorige woning, dan hoeft u minder te lenen. De LTV daalt daardoor. Financiert u vrijwel de hele aankoop met een lening, dan ligt de verhouding juist hoog. De LTV is dus geen vast kenmerk van uw woning, maar een uitkomst die verandert met uw leenbedrag en met de waarde van het huis.
Waarom is de LTV belangrijk?
De LTV is voor een geldverstrekker een belangrijke maatstaf, omdat de woning het onderpand van de lening is. Zou een huiseigenaar de lasten niet meer kunnen dragen, dan kan de bank de woning verkopen om de schuld af te lossen. Hoe kleiner de lening is ten opzichte van de waarde, hoe groter de kans dat de opbrengst voldoende is. Een lage LTV betekent dus minder risico voor de bank en meer buffer voor u.
Die buffer werkt ook in uw voordeel als de woningmarkt beweegt. Op een krappe of ruime woningmarkt kunnen prijzen stijgen of dalen. Heeft u een deel van de aankoop met eigen geld betaald, dan is er meer ruimte voordat de lening groter wordt dan de waarde van het huis. De LTV geeft daarmee ook een beeld van hoe kwetsbaar uw situatie is voor waardeschommelingen.
De LTV speelt onder meer een rol bij:
- de beoordeling of een hypotheekaanvraag past bij de waarde van de woning;
- de voorwaarden die een bank aan de lening verbindt;
- de vraag of er ruimte is om extra te lenen, bijvoorbeeld voor een verbouwing;
- de inschatting van uw financiële ruimte bij oversluiten;
- de vraag of u in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheek Garantie.
Hoe wordt de LTV bepaald?
De LTV wordt bepaald door de lening te delen door de waarde van de woning. Het gevoeligste onderdeel daarvan is de waarde, want die bepaalt de noemer. Een te hoog geschatte waarde geeft een te rooskleurig beeld en een lagere LTV dan in werkelijkheid klopt. Een te lage schatting werkt juist in uw nadeel. Daarom eist een geldverstrekker vrijwel altijd een onafhankelijk taxatierapport, opgesteld door een register-taxateur en gecontroleerd door een validatie-instituut zoals het NWWI.
De taxateur onderbouwt de marktwaarde met vergelijkbare verkochte woningen, ook wel referentiewoningen genoemd, en met kenmerken van uw huis zoals oppervlakte, staat en ligging. De marktanalyse plaatst die gegevens in de context van de plaatselijke markt. Zo ontstaat een waarde waar u en de bank op kunnen vertrouwen. Die betrouwbare waarde is de basis onder een correcte LTV.
Wat is het verschil met de financieringswaarde?
De LTV en de financieringswaarde hangen samen, maar zijn niet hetzelfde. De financieringswaarde is de waarde waar een bank de hypotheek op baseert; die komt in de meeste gevallen overeen met de marktwaarde uit de taxatie. De LTV is vervolgens de verhouding tussen de lening en die waarde. De taxatie levert dus het getal aan waarmee de LTV pas kan worden berekend. Zonder een onderbouwde waarde blijft de LTV een schatting zonder fundament.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel, een stel koopt een tussenwoning in Utrecht en wil deze deels met eigen spaargeld en deels met een hypotheek financieren. Hun hypotheekadviseur wil weten hoe de lening zich verhoudt tot de waarde van de woning, want daar hangen de voorwaarden van de geldverstrekker mee samen. Een online schatting geeft alleen een ruw beeld, dus schakelen zij een onafhankelijk taxateur in.
De taxateur bezoekt de woning voor een woningopname, meet de gebruiksoppervlakte en vergelijkt het huis met recent verkochte woningen in dezelfde buurt. Binnen enkele werkdagen na de opname ligt er een gevalideerd rapport met een onderbouwde marktwaarde. Met dat getal berekent de adviseur de LTV en kan het stel zien hoeveel eigen geld zij eventueel extra willen inleggen om de verhouding te verlagen. De taxatie levert zo het cijfer waarop de hele berekening rust.
Veelgestelde vragen
Heb ik een taxatie nodig om mijn LTV te kennen?
Voor een betrouwbare LTV is een onafhankelijk vastgestelde marktwaarde nodig. Een online schatting geeft hooguit een ruwe indicatie. Voor een hypotheek werkt een geldverstrekker met een gevalideerd taxatierapport.
Verandert mijn LTV vanzelf in de loop van de tijd?
Ja. Terwijl u aflost, daalt de lening. Verandert daarnaast de marktwaarde van de woning, dan verschuift de verhouding mee. De LTV is dus een momentopname op een bepaalde waardepeildatum.
Bepaalt de taxateur zelf mijn LTV?
Nee. Een taxateur stelt de marktwaarde vast. De geldverstrekker of uw hypotheekadviseur berekent daarna de LTV op basis van uw leenbedrag.
Speelt de LTV ook een rol bij oversluiten?
Zeker. Bij een taxatie bij oversluiten laat een actuele waarde zien wat uw woning nu waard is hoe uw lening zich nu tot de woning verhoudt. Een lagere verhouding kan uw uitgangspositie bij een nieuwe hypotheek verbeteren.
Waarom volstaat een WOZ-waarde niet voor de LTV?
De WOZ-waarde is een fiscale waarde met een eigen peildatum en is niet bedoeld als financieringswaarde. Voor de LTV bij een hypotheek werkt een geldverstrekker met een actuele, gevalideerde marktwaarde uit een taxatie.
Conclusie
De loan-to-value laat zien hoe uw lening zich verhoudt tot de waarde van uw woning en is daarmee een kerngetal bij elke hypotheek. Omdat de waarde de basis vormt, staat of valt een correcte LTV met een betrouwbare taxatie. Die betrouwbare, onafhankelijke en NWWI-gevalideerde woningtaxatie verzorgt Tasador in de regio Utrecht en Apeldoorn.
