Wat is een onderpand?
Een onderpand is een bezit dat u als zekerheid geeft voor een lening. Bij een hypotheek is dat onderpand vrijwel altijd de woning zelf. U leent geld om het huis te kopen, en in ruil daarvoor krijgt de bank het recht om de woning te verkopen als u de lening op termijn niet meer kunt terugbetalen. Het onderpand is dus de zekerheid die tegenover de schuld staat. Zolang u netjes aflost, merkt u hier in de praktijk weinig van.
Omdat de woning als zekerheid dient, wil een bank precies weten wat dat bezit waard is. Daarvoor kijkt zij niet naar wat u er zelf voor over had, maar naar een objectief vastgestelde marktwaarde uit een onafhankelijk taxatierapport. De waarde van het onderpand is namelijk het bedrag waarmee de lening in het uiterste geval kan worden terugbetaald.
Waarom is een onderpand belangrijk voor de bank?
Voor een geldverstrekker beperkt het onderpand het risico van de lening. Kan een huiseigenaar de lasten niet meer dragen, dan kan de bank de woning verkopen en de schuld daarmee (deels) aflossen. Hoe zekerder de bank is over de waarde van het onderpand, hoe veiliger de lening. Daarom is een betrouwbare waardebepaling geen formaliteit, maar de kern van de afspraak.
Het onderpand speelt onder meer een rol bij:
- de beoordeling of de lening past bij de waarde van de woning;
- de verhouding tussen lening en waarde, ook wel de loan-to-value genoemd;
- de voorwaarden en de zekerheid die de bank aan de hypotheek verbindt;
- de vraag of er ruimte is om extra te lenen, bijvoorbeeld voor een verbouwing.
Hoe wordt de waarde van het onderpand bepaald?
De waarde van het onderpand wordt vastgesteld met een onafhankelijke woningtaxatie. Een taxateur bezoekt de woning, meet de oppervlakte en vergelijkt het huis met recent verkochte, vergelijkbare woningen in de buurt. Daaruit volgt een onderbouwde marktwaarde. Dat is de waarde in normale omstandigheden, waarbij verkoper en koper zonder druk tot een prijs komen.
Naast de marktwaarde kan een taxateur ook de executiewaarde vermelden. Dat is de geschatte opbrengst als de woning gedwongen en versneld moet worden verkocht. Voor de bank geeft die waarde een beeld van wat het onderpand oplevert in het slechtste scenario. Beide waarden komen uit hetzelfde onafhankelijke rapport, zodat u en de bank op dezelfde cijfers vertrouwen.
Wat betekent het onderpand voor u als eigenaar?
Als eigenaar blijft u gewoon in uw huis wonen en kunt u het gebruiken zoals u wilt. Het onderpand is vooral een juridische zekerheid op de achtergrond. Wel is het goed te beseffen dat de woning en de lening met elkaar verbonden zijn. Daalt de waarde van de woning sterk, dan kan de lening groter worden dan het onderpand waard is. Dan ontstaat er bij verkoop mogelijk een restschuld. Een actuele, onderbouwde waarde helpt u en uw hypotheekadviseur om dat beeld scherp te houden.
Voorbeeld uit de praktijk
Stel, een gezin koopt een hoekwoning in Apeldoorn en heeft een hypotheek nodig om de aankoop te financieren. De bank wil de woning als onderpand accepteren, maar wil eerst zekerheid over de waarde. Een online schatting is daarvoor niet genoeg, dus schakelt het gezin een onafhankelijk taxateur in.
De taxateur neemt de woning op, meet de gebruiksoppervlakte en vergelijkt het huis met recent verkochte woningen in dezelfde wijk. Binnen enkele werkdagen na de opname ligt er een gevalideerd rapport met een onderbouwde marktwaarde. Met dat rapport weet de bank precies wat het onderpand waard is en kan zij de hypotheek verantwoord verstrekken. De taxatie levert zo de zekerheid waarop de hele lening rust.
Veelgestelde vragen
Is mijn woning altijd het onderpand van de hypotheek?
Bij een woninghypotheek is de gekochte woning vrijwel altijd het onderpand. De bank vestigt daarop een recht van hypotheek, zodat zij zekerheid heeft dat de lening kan worden terugbetaald.
Waarom wil de bank een taxatie van het onderpand?
De bank baseert de lening op de waarde van het onderpand. Alleen met een onafhankelijk vastgestelde marktwaarde weet zij zeker dat de lening in verhouding staat tot wat de woning waard is.
Wat gebeurt er met het onderpand als ik niet kan betalen?
Kunt u de lasten niet meer dragen, dan kan de bank de woning verkopen om de schuld af te lossen. Dit is een uiterste maatregel; zolang u aflost, merkt u van het onderpand in de praktijk niets.
Speelt de waarde van het onderpand ook een rol bij bijlenen?
Ja. Wilt u extra lenen, bijvoorbeeld voor een verbouwing, dan kijkt de bank opnieuw naar de actuele waarde van het onderpand. Een onafhankelijke woningtaxatie geeft daarvoor de onderbouwing.
Bepaalt de bank zelf de waarde van mijn onderpand?
Nee. De bank laat de waarde vaststellen door een onafhankelijk taxateur en een validatie-instituut. Zo is de waarde van het onderpand objectief en niet ingekleurd door het belang van een van de partijen.
Conclusie
Het onderpand is de zekerheid die tegenover uw hypotheek staat, en de waarde ervan bepaalt hoeveel vertrouwen een bank in de lening kan hebben. Omdat die waarde de basis vormt, staat of valt een verantwoorde hypotheek met een betrouwbare taxatie. Die betrouwbare, onafhankelijke en NWWI-gevalideerde woningtaxatie verzorgt Tasador in de regio Utrecht en Apeldoorn.
