Wat is een referentiewoning?
Een referentiewoning is een woning die qua type, ligging, oppervlakte en staat vergelijkbaar is met de te taxeren woning én die recent is verkocht. Deze verkochte woningen vormen de basis van de vergelijkingsmethode, de meest gebruikte methode om de marktwaarde vast te stellen.
Omdat de markt voortdurend beweegt, gebruikt de taxateur alleen recente en relevante transacties. Een referentie van zeven jaar oud zegt immers niets meer over de huidige marktwaarde.
De referentiewoningen worden volledig vastgelegd en onderbouwd in het taxatierapport, zodat de waardecontrole altijd transparant en reproduceerbaar is.
Eisen aan een referentiewoning
Voor een NWWI-gevalideerd taxatierapport moet een referentiewoning voldoen aan verschillende eisen:
- Recent verkocht (korte tijd geleden, passend bij de marktdynamiek)
- Vergelijkbaar woningtype (bijvoorbeeld appartement met appartement, tussenwoning met tussenwoning)
- Vergelijkbare oppervlakte, bepaald volgens NEN 2580
- Vergelijkbare ligging (buurt, straat, soort woonomgeving)
- Vergelijkbare staat en afwerking
- Controleerbare verkoopprijs via het Kadaster
Deze referenties worden niet willekeurig gekozen: ze worden zorgvuldig geselecteerd omdat ze de markt het beste weerspiegelen op de waardepeildatum.
Hoe de taxateur referentiewoningen selecteert
De selectie van referentiewoningen is een systematisch proces. De taxateur kijkt onder andere naar:
- transactiedata via het Kadaster
- kenmerken uit de BAG-registratie
- ligging ten opzichte van de te taxeren woning
- omvang en indeling
- bouwjaar en bouwtype
- staat van onderhoud
Vervolgens beoordeelt de taxateur of de referentieobjecten representatief zijn voor de markt op de waardepeildatum.
Hoe referentiewoningen worden gebruikt in het taxatierapport
De taxateur vergelijkt iedere referentiewoning met de te taxeren woning. Daarbij worden verschillen gecorrigeerd, zoals:
- meer of minder woonoppervlakte
- betere of mindere staat van onderhoud
- grotere of kleinere buitenruimte
- verschillen in energielabel
- ligging in een betere of minder gunstige straat
Deze verschillen worden verwerkt in de onderbouwing van de marktwaarde binnen het taxatierapport.
Hoe deze onderbouwing werkt, leest u ook bij woningtaxatie.
Waarom referentiewoningen noodzakelijk zijn
Referentiewoningen zijn essentieel omdat:
- ze aantonen dat de waarde realistisch en controleerbaar is
- ze de marktontwikkeling weerspiegelen
- de bank kan beoordelen hoe het rapport tot stand is gekomen
- ze objectiviteit garanderen
Een taxatierapport zonder goede referentiewoningen wordt niet geaccepteerd door geldverstrekkers.
Veelgemaakte misverstanden over referentiewoningen
“Er staat vlakbij een woning te koop die erop lijkt, neem die maar als referentie.”
Dit kan niet. Een referentiewoning moet altijd al verkocht zijn. Een woning die te koop staat heeft geen vastgestelde verkoopprijs en kan daarom niet worden gebruikt.
Voorbeeld: een huis staat te koop voor € 475.000, maar uiteindelijk wordt het misschien verkocht voor € 445.000 of € 510.000. Pas na de daadwerkelijke verkoop kan het als referentiewoning dienen.
“Mijn buurman heeft bedrag X gekregen, dus dat is ook ongeveer mijn waarde.”
Alleen woningen waarvan de verkoopprijs officieel is vastgelegd via het Kadaster tellen mee. Een bedrag “van horen zeggen” of “wat de buurman vertelde” is niet controleerbaar en mag niet worden gebruikt.
Voorbeeld: iemand denkt dat een woning voor € 500.000 is verkocht, terwijl het Kadaster laat zien dat het € 462.500 was.
“De taxateur kan toch gewoon een model gebruiken?”
Een model of digitale waardebepaling kan ondersteunend zijn, maar het bepaalt nooit de marktwaarde. De taxateur moet altijd een woningopname doen en recente, vergelijkbare verkochte woningen gebruiken.
Voorbeeld: een modelwaarde zegt € 390.000, maar de woning blijkt bij opname volledig gerenoveerd, waardoor de marktwaarde hoger uitvalt.
Conclusie
Een referentiewoning is een recent verkocht huis dat sterk lijkt op de te taxeren woning. Deze referenties zijn essentieel voor het bepalen en onderbouwen van de marktwaarde. De taxateur vergelijkt uw woning met deze verkopen om tot een objectieve, reproduceerbare en gevalideerde waarde te komen die banken kunnen gebruiken voor financieringen.
