Wat zijn objectgegevens?
Objectgegevens zijn de verzamelde gegevens die beschrijven wat een woning precies is. Deze informatie vormt de basis van zowel de beoordeling als de onderbouwing in een taxatierapport.
Voorbeelden van objectgegevens zijn:
- het type woning (appartement, tussenwoning, vrijstaand)
- bouwjaar
- gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580
- inhoud van de woning
- aantal kamers en indeling
- aanwezigheid van bijgebouwen (schuur, berging, garage)
- staat van onderhoud
- afwerking en voorzieningen
- energielabel en isolatie
- ligging, oriëntatie en perceelkenmerken
- gegevens uit de BAG, zoals oppervlakte en bouwjaar
- kadastrale informatie over perceel en eigendom
Deze gegevens worden door de taxateur gecontroleerd en vastgelegd.
Waar komen objectgegevens vandaan?
Objectgegevens worden verzameld uit verschillende betrouwbare bronnen:
- Woningopname
Tijdens de fysieke opname controleert de taxateur onder andere:- maatvoering (NEN 2580)
- indeling
- afwerking
- staat van onderhoud
- installaties
- zichtbare bijzonderheden
- BAG-registratie
De Basisregistratie Adressen en Gebouwen bevat officiële gegevens zoals:- gebruiksoppervlakte
- bouwjaar
- gebruiksdoel
- woningtype
- Kadaster
Via het Kadaster worden onder andere geraadpleegd:- perceelgrootte
- eigendomssituatie
- erfdienstbaarheden
- appartementsrechten
- Gemeentelijke informatie
Bijvoorbeeld bestemmingsplannen en verordeningen. - Inspectie van installaties en voorzieningen
Denk aan cv-installatie, ventilatie, zonnepanelen, isolatie.
De taxateur combineert al deze gegevens tot één compleet beeld.
Waarom objectgegevens belangrijk zijn voor de taxatie
Objectgegevens vormen het fundament voor het bepalen van de marktwaarde. Vanuit deze gegevens kan de taxateur:
- woningen met elkaar vergelijken
- passende referentiewoningen kiezen
- onderbouwen hoe verschillen invloed hebben op de waarde
- bouwkundige en juridische bijzonderheden verwerken
- de marktanalyse koppelen aan de kenmerken van de woning
Zonder correcte objectgegevens is een betrouwbare taxatie niet mogelijk.
Objectgegevens in het NWWI-taxatierapport
In het gevalideerde taxatierapport worden objectgegevens vastgelegd in vaste, controleerbare onderdelen. Het NWWI beoordeelt onder andere of:
- oppervlaktes volgens NEN 2580 correct zijn opgenomen
- de staat van de woning is beschreven
- de gegevens logisch zijn ten opzichte van de foto’s
- BAG-gegevens correct zijn verwerkt
- kadastrale informatie klopt
Objectgegevens vormen een groot deel van het rapport en bepalen hoe goed de onderbouwing reproduceerbaar is.
Voorbeelden van objectgegevens in het rapport
In een NWWI-taxatierapport ziet u objectgegevens terug in o.a.:
- adresgegevens
- woningtype en bouwperiode
- gebruiksoppervlakte wonen
- inhoud van de woning
- bijgebouwen en buitenruimtes
- energielabel
- voorzieningen (keuken, sanitair, installaties)
- kadastrale aanduiding
- bestemmingsplaninformatie
- foto’s van alle relevante onderdelen
Dit maakt het rapport controleerbaar en transparant voor de geldverstrekker.
Relatie met marktwaarde
Objectgegevens zijn rechtstreeks verbonden met de uiteindelijke marktwaarde.
De taxateur beoordeelt:
- welke kenmerken waarde verhogend werken
- welke kenmerken neutraal zijn
- welke kenmerken waarde verlagend zijn
Voorbeelden:
- extra woonoppervlakte heeft doorgaans een positieve invloed
- achterstallig onderhoud kan een negatieve invloed hebben
- een recente keuken of badkamer kan de marktwaarde verhogen
- ligging aan een drukke weg kan waardedrukkend zijn
Objectgegevens zijn dus essentieel om de marktwaarde onderbouwd vast te stellen.
Verschil tussen objectgegevens en waardering
Objectgegevens beschrijven wat een woning feitelijk is. De waardering gaat over wat deze kenmerken betekenen in de markt op de gekozen waardepeildatum.
Een voorbeeld:
- Objectgegeven: de woning heeft 120 m² woonoppervlakte
- Waardering: hoe dit woonoppervlak zich verhoudt tot vergelijkbare woningen die recent in de buurt zijn verkocht
Objectgegevens zijn dus de feiten. De waardering is de analyse die de taxateur uitvoert op basis van die feiten en de actuele markt.
Conclusie
Objectgegevens zijn alle feitelijke, bouwkundige en juridische kenmerken van een woning die de taxateur verzamelt en controleert. Ze vormen de basis voor de vergelijking met referentiewoningen, de analyse van marktgegevens en uiteindelijk het taxatierapport. Zonder nauwkeurige objectgegevens is een betrouwbare, controleerbare en door banken geaccepteerde taxatie niet mogelijk.
