Heeft u een eigen woning? Dan ontvangt u ieder jaar een WOZ-beschikking van de gemeente. En vraagt u een hypotheek aan of wilt u uw hypotheek aanpassen, dan hoort u dat er een taxatie nodig is om de marktwaarde vast te stellen.
Dat kan verwarrend zijn. Want er is toch al een waarde bekend? Waarom is die WOZ-waarde dan niet voldoende? En wat is nu precies het verschil tussen die twee?
In deze blog leggen wij het helder en begrijpelijk voor u uit.
De WOZ-waarde: bedoeld voor belastingen
De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente jaarlijks vaststelt op basis van de Wet waardering onroerende zaken. Deze waarde geldt altijd per 1 januari van het voorgaande jaar.
Ontvangt u in 2026 een beschikking, dan is de waarde gebaseerd op 1 januari 2025.
De gemeente gebruikt deze waarde om belastingen te berekenen, zoals:
- Onroerendezaakbelasting (OZB)
- Eigenwoningforfait
- Waterschapsbelasting
De WOZ-waarde heeft dus een fiscaal doel.
Hoe komt de gemeente tot deze waarde?
De gemeente stelt de WOZ-waarde meestal vast met behulp van geautomatiseerde modellen. Daarbij wordt uw woning vergeleken met vergelijkbare woningen in de buurt die rond de peildatum zijn verkocht.
Er vindt in de meeste gevallen geen inpandige opname plaats. Dat betekent dat de gemeente vaak niet precies weet:
- Wat de huidige staat van onderhoud is
- Of er recent is verbouwd
- Welke kwaliteit afwerking aanwezig is
- Of er juist sprake is van achterstallig onderhoud
De WOZ-waarde is daarom een modelmatige inschatting op basis van beschikbare gegevens en een vaste peildatum.
De marktwaarde: een actuele en onderbouwde taxatie
De marktwaarde is de waarde van uw woning op het moment van taxeren. Deze waarde wordt vastgesteld door een onafhankelijk register-taxateur (NRVT) en vastgelegd in een taxatierapport. Voor hypotheekdoeleinden wordt dit rapport gevalideerd door het NWWI.
De marktwaarde is van belang bij:
- Het aanvragen van een hypotheek
- Het oversluiten van uw hypotheek
- Het financieren van een verbouwing
- Een overbrugging
- Een taxatie in verhuurde staat
Hoe wordt de marktwaarde vastgesteld?
Bij een professionele woningtaxatie wordt uw woning daadwerkelijk opgenomen. De taxateur beoordeelt onder andere:
- De staat van onderhoud
- De bouwkundige kwaliteit
- De afwerking en eventuele verbeteringen
- De ligging en het type woning
- Recente transacties van vergelijkbare woningen
Daarnaast wordt gekeken naar de actuele marktsituatie op het moment van taxeren.
De marktwaarde is daarmee geen globale berekening, maar een zorgvuldig onderbouwde en actuele waardering van uw specifieke woning.
Waarom wijkt de marktwaarde vaak af van de WOZ-waarde?
Het belangrijkste verschil zit in de peildatum. De WOZ-waarde loopt altijd minimaal één jaar achter. In een stijgende woningmarkt betekent dit vaak dat de actuele marktwaarde hoger ligt dan de WOZ-waarde.
Maar het kan ook andersom. Wanneer de markt daalt of wanneer er sprake is van achterstallig onderhoud, kan de marktwaarde lager uitvallen dan de eerder vastgestelde WOZ-waarde.
Daarnaast houdt een taxatie rekening met de daadwerkelijke staat van de woning. Verbouwingen, verduurzaming of kwaliteitsverbeteringen kunnen invloed hebben op de marktwaarde. Dat geldt ook voor gebreken of veroudering.
Omdat beide waarden op een ander moment en voor een ander doel worden vastgesteld, is een verschil tussen WOZ-waarde en marktwaarde heel normaal.
Waarom accepteert een bank de WOZ-waarde niet?
Wanneer u een hypotheek aanvraagt of wijzigt, wil de geldverstrekker weten wat uw woning op dit moment waard is. Die waarde is van invloed op de verhouding tussen lening en woningwaarde.
De WOZ-beschikking is daarvoor niet geschikt, omdat:
- De waarde gebaseerd is op een oude peildatum
- Er geen actuele inpandige beoordeling heeft plaatsgevonden
- De onderbouwing modelmatig en algemeen is
Een bank verlangt daarom een actueel, onafhankelijk en gevalideerd taxatierapport. Dat rapport geeft een zorgvuldig onderbouwd beeld van de huidige marktwaarde.
Samenvattend
De WOZ-waarde wordt door de gemeente vastgesteld om belastingen te berekenen en is gebaseerd op een vaste peildatum in het verleden.
De marktwaarde wordt vastgesteld door een onafhankelijk register-taxateur op basis van een actuele opname en marktanalyse. Deze waarde is bepalend bij hypotheek en financiering.
Het is dus logisch dat beide bedragen van elkaar kunnen verschillen. Ze dienen namelijk een ander doel en worden op een ander moment vastgesteld.
Een actuele taxatie nodig?
Heeft u een taxatie nodig voor uw hypotheek, verbouwing of financiering? Dan is een zorgvuldig opgesteld en NWWI-gevalideerd taxatierapport noodzakelijk.
Tasador is volledig gespecialiseerd in woningtaxaties in de regio Utrecht. Daarnaast voeren wij in beperkte mate taxaties uit in Apeldoorn.
Als onafhankelijk taxatiebedrijf richten wij ons uitsluitend op taxaties. U krijgt een heldere onderbouwing van de marktwaarde, opgesteld door een register-taxateur (NRVT), zonder tussenkomst van derden of collega’s die mee ondertekenen.
